Skremmende feilinformasjon av Tom Staavi!

[OMF]

Hørte akkurat på radioen om introduksjonen av lån med 20 års bindingstid.

Tom Staavi (redaktør i Dine Penger så vidt jeg vet ) ble intervjuet.

Tom anbefalte ikke fast rente. Noe jeg synes er rart. Jeg har selv bindt renten på boliglånet mitt nå i vår for 10 år med en rente på 5,9%. Det gir meg trygghet . Og risikoen for å tape mye (altså at den flytende renten skal være langt under 5,9% i lange tider ser jeg som svært lite sannsynlig....

Men - når det blir snakk om å innløse låne og betale overkurs så tar Staavi helt av og kommer med direkte feilinformasjon. Programlederen spør hvor "ille" kan dette gå...?

Staavi begynner da med at hvis du bandt renten rett før siste rentenedgangen - så hadde du en rente på mellom 7 og 8%, og når renten da falt ned til nærmere 2 %. Så sier han - så kan du ta denne renteforskjellen (tror faktisk han sa ca 5%) og gang opp med lånet ditt og antall gjenværende år...det kan bli ganske mange hundre tusen.

vel:
Han nevner ikke et ord om at de som binder renten i en høyrenteperiode ofte tjener gode penger de første årene, da den faste renten er lavere enn den flytende.
Det er direkte feil det han sier om at overkurs skal utbetales i forhold til flytende rente.
Hvis du bundet rente for 10 år og vil ut etter 5 - så er det renteforskjellen mellom ditt lån og 5 års fastrente som avgjør overkurs. men et er også noe som heter underkurs - altså du kan få utbetalt også. Dette avhenger av utviklingene irentemarkedet.

Dette står til stryk....

Mvh
OMF

 

[Sleiven]

Det føles nok godt med 5,9% i disse tider..Grattis med et godt valg.

Selv hadde jeg fastrente på en del av huslånet på 7% før renten falt, men da renten falt til 3,5 fikk jeg nok og betalte overkurs for å komme ut av det.. Ønsket å betale raskere ned på lånet og det gikk ikke med fast rente!!! Kostet meg vel 50 000 kr på et lån på 750 000. Hele beløpet fra kunne trekkes fra som rentefradrag...

Takket være den lave renten vi hadde til i år og midlertidig høy inntekt betalte jeg ned 750 000 på 2,5 år. Sitter nå gjeldfri og lurer på om jeg skal begynne å røke sigar eller noe, fred i sjelen har jeg i allefall selv om alle økonomer sier at det er dustete å være gjeldfri...

mvh
Sleiven

 

[LydMekk]

Det beste som er er å kvitte seg med lånene. Grattis!

 

[Rhesus]

Fastrenten settes av fagfolk. De ser inn i krystallkula si, og legger de ett lite påslag på for usikkerheten. Den vurderingen disse fagfolkene gjør er sannsynligvis bedre en den du kan gjøre som privatperson. Derfor må du regne med å tape litt penger på fastrente i det lange løp.

På kort sikt kan du tjene eller tape. Jeg tjener, med mine 4.7% fastrente bundet for noen år siden. Men i starten tapte jeg. Jeg bandt fordi jeg ikke ville fire på levestandarden selv om renta skulle ta et kraftig byks. Nå viser det seg at det var lønnsomt også, men det er en bonus.

Fastrente er en forsikring.

 

[realist]

"Fastrente er en forsikring."

Helt riktig, det er ikke meningen at man skal tjene på fastrente. Man tjener bare hvis den variable går opp i fastrenteperioden. Man tegner forsikring på et hus også, ikke fordi man håper det skal brenne, men for å være på den sikre siden OM det skulle brenne (eller renten gå opp).

Man tjener på en forsikring, samme hva slags, den dagen man virkelig får bruk for den, alt annet er tap.

 

[OMF]

Fastrenten settes av fagfolk. De ser inn i krystallkula si, og legger de ett lite påslag på for usikkerheten. Den vurderingen disse fagfolkene gjør er sannsynligvis bedre en den du kan gjøre som privatperson. Derfor må du regne med å tape litt penger på fastrente i det lange løp.

På kort sikt kan du tjene eller tape. Jeg tjener, med mine 4.7% fastrente bundet for noen år siden. Men i starten tapte jeg. Jeg bandt fordi jeg ikke ville fire på levestandarden selv om renta skulle ta et kraftig byks. Nå viser det seg at det var lønnsomt også, men det er en bonus.

Fastrente er en forsikring.

Hei!

Dette er direkte feil, men er vel en ganske vanlig feiloppfattelse.

En av Norges Bank sine oppgaver er å tilføre markedet likviditet i ulike former - herunder fastrentelån.
Norges bank auksjonerer ut fastrentelån på auksjoner - disse lånene kan bankene kjøpe og videre formdile til sine kunder.
Et av de få fornufitge forslagene til SV på finanssiden har vært å pålegge Norges Bank og også tilby 20 års fastrente - og når bankene får tilbudt disse lånene, vil dette også bli tilbudt privatkundene.

Altså - bankene tar absolutt ingen risiko når de selger et fastrentelån - renten på den underliggende obligasjonen er bestemt ved tegning. Det er altså inmgen som sitter og synser om hva fremtiden vil bringe - og tilbyr en fastrente hvor banken tar risiko! (Derimot er det jo en markedsvurdering som bestemmer prisen - som ofr de nadre produktene som omsettes i markedet!)

Det er altså ikke slik at "fastrentelån" er dyrere i det lange løp...? Det er tilbud og etterspørsel som bestemmer.

Som jeg innledet denne tråden med for nesten et halv år siden så er det skremmende å se kunnskapsmangelsen hos økonomijournalistene. Stavi presenterte faktisk i nevnte radiintervju å si at flytende rente var helt optimalt - fordi renten var høy når alt gikk bra og man fikk lav rente hvis økonomien gikk dårlig.....ja Ståvi...synes du at du traff godt...? Med inflasjonsmål for rentepolitikken, frykt for høye entergipriser og stagflasjon så synes jeg den vurderingen mildt sagt var mangelfull...

Jeg vil tro at den forutsigbarheten man får med et fastrentelån passer veldig mange i Norge - og fremdels kommer du deg under 6,5% på 10 års løpetid.....

Mvh
OMF

 

[Rhesus]

Det er altså inmgen som sitter og synser om hva fremtiden vil bringe - og tilbyr en fastrente hvor banken tar risiko! (Derimot er det jo en markedsvurdering som bestemmer prisen - som ofr de nadre produktene som omsettes i markedet!)

Det er altså ikke slik at "fastrentelån" er dyrere i det lange løp...? Det er tilbud og etterspørsel som bestemmer.

'Markedet' består av mennesker som synser om den fremtidige prisen på penger, OMF.

 

[OMF]

Fastrenten settes av fagfolk. De ser inn i krystallkula si, og legger de ett lite påslag på for usikkerheten. Den vurderingen disse fagfolkene gjør er sannsynligvis bedre en den du kan gjøre som privatperson. Derfor må du regne med å tape litt penger på fastrente i det lange løp.

Hvor kommer dette påslaget for usikkerhet inn.....bankene kjøper obligasjoner med fast termin og løpetid...? Det er ingen renterisiko for bankene med å tilby fastrentelån! Eller i klartekst - det er ingen av bankene som har gitt lave fastrenter som taper penger på at den rente nå stiger mye mer en forventet...

Man kan få inntrykk av at du her mener at det sitter folk i de ulike bankene rundt om i landet og synser om hva som kan være en god "gjennomsnittsrente" - for så å legge på et lite risikotillegg før de tilbyr disse produktene til forbrukerne. Og siden bankene må "sikre" seg - så blir fastrentelånet dyrere enn om du selv tar "risikoen" og velger flytende rente.

Denne oppfatningen mener jeg er helt feil.

Mvh
OMF

 

[Gjestemedlem]

Usikkerheten for kundene ligger jo i når man skal tegne slike avtaler om fastrente. Det er sikkert mange som angrer bittert i dag på at de ikke gjorde dette da rentene lå på det historiske lavpunktet for noen år siden. De føles derfor litt feil å binde seg i dag med dobbelt så høy rente. Da er det vel mange som vil vente et par år for å se om betingelsene igjen blir gunstige og heller ta 2-3 år i mellomtiden med høyere renter.

En ting jeg er enig i er at lange fastrenteavtaler, gjerne 20 år vil være svært gunstige for de fleste private lånetakere, og hvis NB kan tilby dette til bankene til en lav rente mot at disse lånene kun gis til private boliglån, kan det etter mitt skjønn være med på å stabilisere boligmarkedet i lang tid fremover og gjøre det mye mindre utsatt for kraftige svingninger og gi en forutsigbarhet som vil være svært beroligende på folks økonomiske situasjon. Hvis det er vanskelig med slike ordninger gjennom de vanlige bankene kan man se på den tidligere modellen med husbanken igjen også.

 

[Rhesus]

Fastrenten settes av fagfolk. De ser inn i krystallkula si, og legger de ett lite påslag på for usikkerheten. Den vurderingen disse fagfolkene gjør er sannsynligvis bedre en den du kan gjøre som privatperson. Derfor må du regne med å tape litt penger på fastrente i det lange løp.

Hvor kommer dette påslaget for usikkerhet inn.....bankene kjøper obligasjoner med fast termin og løpetid...? Det er ingen renterisiko for bankene med å tilby fastrentelån! Eller i klartekst - det er ingen av bankene som har gitt lave fastrenter som taper penger på at den rente nå stiger mye mer en forventet...

Man kan få inntrykk av at du her mener at det sitter folk i de ulike bankene rundt om i landet og synser om hva som kan være en god "gjennomsnittsrente" - for så å legge på et lite risikotillegg før de tilbyr disse produktene til forbrukerne. Og siden bankene må "sikre" seg - så blir fastrentelånet dyrere enn om du selv tar "risikoen" og velger flytende rente.

Denne oppfatningen mener jeg er helt feil.

Mvh
OMF

Da forstår jeg.
Bankene tar ingen risiko ved å tilby fastrente altså. Det påslaget de gjør må da være for å dekke sine kostnader, og at de skal tjene litt på meg.

Men noen må jo tape på det, når jeg vinner på det?

 

[erato]

Fastrenten settes av fagfolk. De ser inn i krystallkula si, og legger de ett lite påslag på for usikkerheten. Den vurderingen disse fagfolkene gjør er sannsynligvis bedre en den du kan gjøre som privatperson. Derfor må du regne med å tape litt penger på fastrente i det lange løp.

Hvor kommer dette påslaget for usikkerhet inn.....bankene kjøper obligasjoner med fast termin og løpetid...? Det er ingen renterisiko for bankene med å tilby fastrentelån! Eller i klartekst - det er ingen av bankene som har gitt lave fastrenter som taper penger på at den rente nå stiger mye mer en forventet...

Man kan få inntrykk av at du her mener at det sitter folk i de ulike bankene rundt om i landet og synser om hva som kan være en god "gjennomsnittsrente" - for så å legge på et lite risikotillegg før de tilbyr disse produktene til forbrukerne. Og siden bankene må "sikre" seg - så blir fastrentelånet dyrere enn om du selv tar "risikoen" og velger flytende rente.

Denne oppfatningen mener jeg er helt feil.

Mvh
OMF

Da forstår jeg.
Bankene tar ingen risiko ved å tilby fastrente altså. Det påslaget de gjør må da være for å dekke sine kostnader, og at de skal tjene litt på meg.

Men noen må jo tape på det, når jeg vinner på det?

Ikke nødvendigvis. Man bytter avtaler med folk som trenger penger "andre veien" og som trenger tilsvarende sikring mot kurs eller renteendringer. Du låner penger "fremover" i tid mot en fixed rente, noen har penger som de ønsker å binde framover i tid til en tilsvarende fixed rente for å unngå usikkerhet. Dere trader ikke pris på pengene (primært), det dere trader er usikkerhet, for et lite prispåslag kommer begge parter ut med redusert usikkerhet. Avhengig av hvordan renta går i bindingsperiodene vil tap/gevinst i forhold til hvem som vinner /taper fordele seg ujevnt og det vilman kunne finne ut av i ettertid, men det primære her er at det dere var ute etter var ikke rentegevinst, men redusert usikkerhet.

 

[OMF]

Det er sikkert mange som angrer bittert i dag på at de ikke gjorde dette da rentene lå på det historiske lavpunktet for noen år siden. De føles derfor litt feil å binde seg i dag med dobbelt så høy rente. Da er det vel mange som vil vente et par år for å se om betingelsene igjen blir gunstige og heller ta 2-3 år i mellomtiden med høyere renter.

Nå gir du et ganske feilaktig bilde av hva fastrentene har vært. Jeg snakker nå om 10 års fastrente - å binde renten i 3 eller 5 år ser jeg ikke det helt store poenget i.

Jeg tror den laveste 10 årsrenten har vært 5,7% mens den i dag ligger på i underkant av 6,5% - det er med andre mye mindre svingninger i de lange rentene - og de tidligere omtalte økonomijounalistene gjør i mine øyne en slett jobb når de roper om KRISE og renter på 8, 9, og 10% - all den tid du kan bindre renten for 10 år på i underkant av 6,5%.

Mvh
OMF

 

[erato]

Det er sikkert mange som angrer bittert i dag på at de ikke gjorde dette da rentene lå på det historiske lavpunktet for noen år siden. De føles derfor litt feil å binde seg i dag med dobbelt så høy rente. Da er det vel mange som vil vente et par år for å se om betingelsene igjen blir gunstige og heller ta 2-3 år i mellomtiden med høyere renter.

Nå gir du et ganske feilaktig bilde av hva fastrentene har vært. Jeg snakker nå om 10 års fastrente - å binde renten i 3 eller 5 år ser jeg ikke det helt store poenget i.

Jeg tror den laveste 10 årsrenten har vært 5,7% mens den i dag ligger på i underkant av 6,5% - det er med andre mye mindre svingninger i de lange rentene - og de tidligere omtalte økonomijounalistene gjør i mine øyne en slett jobb når de roper om KRISE og renter på 8, 9, og 10% - all den tid du kan bindre renten for 10 år på i underkant av 6,5%.

Mvh
OMF

Og hva så da hvis den flytende renta i år 6, 7, 8 og 9 er 3% ? De som betalte 10 % rente i 2009 og 2010 og 3% deretter kan lett fremstå som smarte i forhold til de som betaler 6.5% i 10 år. Krisesnakket gjelder de neste 2 eller 3 årene (kanskje ?????, hvem vet). Bindingstid på 10 år er noe helt annet. Og ting snur fort i de finansielle markedene, er det noe den senere tid burde lært oss er det nettopp det. Sagt på en annen måte: se ti år tilbake i tid og se hva som har skjedd med børskurser, oljepris, renter, valutakurser osv, og du finner tallrike eksempler på nettopp det.

 

[erato]

Fastrenta er nettopp det; en spekk på hvordan renta vil står seg over de neste 10 årene og en mulighet til å tegne en forsikring mot at det blir verre enn det. Forsikringer koster, så også her.

Downsiden din er derfor at du dermed betaler mer enn det markedet pr i dag tror du vil måtte funde deg i dersom du funder deg flytende over hele perioden. Fastrenta er det markedet tror (men markeder kan ta feil) + forsikringspremien.

Upsiden din er at du er forsikret mot at det går verre. Dersom det går bedre enn det markedet tror, betaler du både forsikringspremie, samt at du taper med å ikke kunne bli med på oppturen (som du evt da må kjøpe deg ut av).

There's no such thing as a free lunch.

 

[erato]

og de tidligere omtalte økonomijounalistene gjør i mine øyne en slett jobb når de roper om KRISE og renter på 8, 9, og 10% - all den tid du kan bindre renten for 10 år på i underkant av 6,5%.

For de som ikke tåler 10% rente NÅ er det krise. Så jo, det er KRISE; men man må ikke glemme perspektivet. Du kan funde deg langt som du sier billigere, men mister da en del av nedturen i rentene som markedet tror kommer, og vil i tillegg måtte betale en forsikringspremie. Men markedene kan da feil og da tjener de både kort- og langsiktig. Men alt skal tilsi at en naturlig konsekvens av den avmatning av veksten vi nå ser, stigende arbeidsledighet osv, er fallende renter. Husk at den fundamentale renta ikke har steget, toppene nå skyldes risiko, og manglende likviditet i markedene fordi ingen tør å låne ut. Straks denne usikkerheten er tatt ut, og det kan ta en del tid (6-12 mnd?), hva vet jeg) tror jeg vi vil få en langsiktig fallende rentebane igjen. Jeg ville vært mye mer bekymret for arbeidsløshet og synkende boligverdi, enn for stigende renter.

 

[OMF]

Det er sikkert mange som angrer bittert i dag på at de ikke gjorde dette da rentene lå på det historiske lavpunktet for noen år siden. De føles derfor litt feil å binde seg i dag med dobbelt så høy rente. Da er det vel mange som vil vente et par år for å se om betingelsene igjen blir gunstige og heller ta 2-3 år i mellomtiden med høyere renter.

Nå gir du et ganske feilaktig bilde av hva fastrentene har vært. Jeg snakker nå om 10 års fastrente - å binde renten i 3 eller 5 år ser jeg ikke det helt store poenget i.

Jeg tror den laveste 10 årsrenten har vært 5,7% mens den i dag ligger på i underkant av 6,5% - det er med andre mye mindre svingninger i de lange rentene - og de tidligere omtalte økonomijounalistene gjør i mine øyne en slett jobb når de roper om KRISE og renter på 8, 9, og 10% - all den tid du kan bindre renten for 10 år på i underkant av 6,5%.

Mvh
OMF

Og hva så da hvis den flytende renta i år 6, 7, 8 og 9 er 3% ? De som betalte 10 % rente i 2009 og 2010 og 3% deretter kan lett fremstå som smarte i forhold til de som betaler 6.5% i 10 år. Krisesnakket gjelder de neste 2 eller 3 årene (kanskje ?????, hvem vet). Bindingstid på 10 år er noe helt annet. Og ting snur fort i de finansielle markedene, er det noe den senere tid burde lært oss er det nettopp det. Sagt på en annen måte: se ti år tilbake i tid og se hva som har skjedd med børskurser, oljepris, renter, valutakurser osv, og du finner tallrike eksempler på nettopp det.

Det var voldsomt med innlegg……

Først – jeg tror ikke du skjønner hvordan markedet for fastrentelån fungerer. Det har jeg prøvd å beskrive lenger opp. Det er ingen slik forsikringspremie som du henviser til gang på gang….

Å trekke frem at den flytende renten skal bli 3% er jo bare tull. Det har den aldri vært i Norge – og jeg gjetter på at den aldri blir det heller.

Fastrente gir trygghet og forutsigbarhet. Hvis du binder i dag på 6,3% så vet du at du ihvertfall ikke gjør det veldig dumt (hvor mye lavere enn 6,3% kan renten bli?). Du sparer penger i dag – sett opp i mot å muligens spare penger om noen år. Det er også en stor fordel.

Men det viktigste er jo forutsigbarheten.
Jeg har mye gjeld – og for meg vil rentesvingninger mellom 5% og 9% i stor grad påvirke mitt økonomiske handlingsrom. Jeg vil tro det er flere som meg. Det å vite hvordan boutgiftene mine vil være de neste 10 årene gir meg mulighet til å planlegge – for meg er det verdt noe.

Man er forøvrig ikke noe dummere eller smartere om man velger det ene fremfor det andre – det er to forskjellige produkter. Jeg er bare overrasket over en del øko-skribenter som tydelig har forkjærlighet for det ene fremfor det andre – og i mange tilfeller på sviktende grunnlag. De er vel i stor grad skyld i denne oppfattelsen at Fastrente i det lange løp alltid er dyrere - noe det ikke behøver å være - spesiellt ikke nå når markedet for det er blitt bedre - noe som gir mer konkurranse også innenfor disse produktene. Avhengig av hvordan tilbud og etterspørsel av slike obligasjoner er - kan det faktisk oppstå situasjoner der det er rabbatt på fastrente i forhold til markedsforventingenn - dersom tilbudet av slike produkter er større enn etterspørselen.

Jeg kan heller ikke skjønne at det er krise for de som ikke tåler 10% rente nå. De kan som sagt gå til banken – reforhandle til et fastrentelån og få en rente på rundt 6,5% (eller noe høyere hvis de ikke har full sikkerhet) – hva mener du er kritisk…?

Er også nysgjerrig på hva du mener med “den fundamentale renten”…? Hvis det er styringsrenten du mener – så er vel den også satt opp endel ganger…? Og NB sine prognoser tyder vel ikke på at flytende skal bli billigere fastrente i noen snar fremtid.

Mvh
OMF

 

[Rhesus]

Underlig da, at ikke flere banker er mer offensive på fastrentefronten, all den tid det er så lite risiko forbundet med det. Langsiktige og forutsigbare inntekter burde være attraktivt, synes jeg da. Kanskje jeg burde starte

Fastrentebanken

Kun fastrente, hele løpetiden. Ferdig.

 

[erato]

Det var voldsomt med innlegg……

Først – jeg tror ikke du skjønner hvordan markedet for fastrentelån fungerer. Det har jeg prøvd å beskrive lenger opp. Det er ingen slik forsikringspremie som du henviser til gang på gang….

Det ble mange innlegg ja, dessverre. Det er mye å si om dette temaet. Gitt at jeg er sivøk og har jobbet 25 år i bank, derav en periode 18 mnd i finansavdelingen til en av de største bankene på Vestlandet (med risikostyring for sikekrhets skyld, i tillegg til at jeg en periode var internkontrollansvarlig, dvs ansvarlig for kvalitetssikring, i samme bank) tror jeg nok at jeg vet litt om det ja....og i tilfelle noen har lest andre av mine poster, ja, jeg er siving også og har jobbet 6 år med transmisjonssystemer i Teledirektoratet. Jeg har aldri klart å bestemme meg for hva jeg skal bli når jeg blir stor.....

3 % var bare "tenk på et tall". Det er mange eksempler på utlånsrenter på 3% internasjonalt sett selv om vi ikke har sett det i Norge. Det var ikke avgjørende for eksempelet mitt.

Forsikringspremie i tradisjonell forstand er det selvsagt ikke. Men forsikringspremie i den forstand at usikkerheten ved langsiktig rentefastsettelse innebærer at markedet setter høyere renter for lang binding enn det markedet tror vil være "den gjennomsnittlige" flytende renta i samme periode, er det ja.

Hvis du ikke tåler en rentetopp eller vil ha forutsigbarhet, gå for fast rente. Om du tror du kan spå fremtiden bedre en markedet, og du tror markedet undervurderer rentekostnadene, gå for fast rente. I det sistnecvnte tilfellet vil det være en spekk på linje med valutaposisjoner eller aksjer i så fall.

Det øvrige innlegget ditt er jeg forøvrig helt enig i.

Spørsmålet ditt om fundamentale renter er godt. Hva er den fundamentale renten - jeg prøvde igjen å si noe enkelt om et innfløkt fenomen og vil helst slippe å gjenta læreboka i makroøkonomi.... Det er vel en blanding av innlånsrenter, hvor bla sentralbankenes styringsrenter er en viktig ingrediens, og påslag for risiko. Det er den sistnevnte elementet som er hovedansvarlig for problemene i fundingmarkedet nå, samt at det er mangel på penger som et resultat av risikoaversjon og tap. Stopper de vestlige økonomiene opp og vi får resesjon/deflasjon, begynner man nok å trykke penger igjen, og dersom risikoen i markedene etter hvert blir tatt ut (ved at tap blir tatt, og garantier stilt), kan man fort se sterkt fallende pengemarkedsrenter igjen, litt avhengig av hva som skjer med inflasjonen.

Til Rhesus når det gjelder fastrente; det er vesentlig mer vanlig med fastrente i utlandet enn i Norge nettopp pga forutsigbarheten. Men risikoen er nå relativt lik da i forhold til pengemarkedet, enten betaler du mer enn de med flytende over bindingstiden, eller så er det omvendt med unntak av risikopåslaget som markedet tar. Avhengig hvordan markedet utvikler seg. Den lavere risikoen ligger i at du slipper å risikere å måtte betale skrekkrenter som du ikke tåler. Du høyner middelverdien på renta di littlitt, men reduserer standardavviket, som en statistiker ville sagt.

 

[Rhesus]

Til Rhesus når det gjelder fastrente; det er vesentlig mer vanlig med fastrente i utlandet enn i Norge nettopp pga forutsigbarheten. Men risikoen er nå relativt lik da i forhold til pengemarkedet, enten betaler du mer enn de med flytende over bindingstiden, eller så er det omvendt med unntak av risikopåslaget som markedet tar. Avhengig hvordan markedet utvikler seg. Den lavere risikoen ligger i at du slipper å risikere å måtte betale skrekkrenter som du ikke tåler. Du høyner middelverdien på renta di littlitt, men reduserer standardavviket, som en statistiker ville sagt.

I et marked der man lett kan bytte bank, må det jo være en stor fordel for bankene å ha 'bindingstid' på kundene sine i lang tid fremover. Selv om man selvsagt også kan innfri fastrentelån, så er vel terskelen for bankbytte mye større ved fastrente enn ved flytende. Jeg gidder jo ikke å bytte bank, nå som jeg har fast, lav rente.

 

[Vidar P]

Først – jeg tror ikke du skjønner hvordan markedet for fastrentelån fungerer.

Hehe. Det var en god en. Ikke helt rett adresse på den der, OMF

Mvh Vidar P

 

[OMF]

Først – jeg tror ikke du skjønner hvordan markedet for fastrentelån fungerer.

Hehe. Det var en god en. Ikke helt rett adresse på den der, OMF

Mvh Vidar P

Hva mener du...?

Mvh
OMF

 

[Gjestemedlem]

Det er sikkert mange som angrer bittert i dag på at de ikke gjorde dette da rentene lå på det historiske lavpunktet for noen år siden. De føles derfor litt feil å binde seg i dag med dobbelt så høy rente. Da er det vel mange som vil vente et par år for å se om betingelsene igjen blir gunstige og heller ta 2-3 år i mellomtiden med høyere renter.

Nå gir du et ganske feilaktig bilde av hva fastrentene har vært. Jeg snakker nå om 10 års fastrente - å binde renten i 3 eller 5 år ser jeg ikke det helt store poenget i.

Jeg tror den laveste 10 årsrenten har vært 5,7% mens den i dag ligger på i underkant av 6,5% - det er med andre mye mindre svingninger i de lange rentene - og de tidligere omtalte økonomijounalistene gjør i mine øyne en slett jobb når de roper om KRISE og renter på 8, 9, og 10% - all den tid du kan bindre renten for 10 år på i underkant av 6,5%.

Mvh
OMF

Snakker ikke om å binde rentene i 2-3 år men å vente i 2-3 år til før man eventuelt binder rentene for de neste 10-20 årene. Hvis vi nermer oss en rentetopp nå er det jo et ugunstig tidspunkt å binde renten på i så lang tid. Det har jo være endel spådommer om at vi på kort sikt får økninger med at det over en litt lenger periode vil synke godt under dagens nivå igjen.

Poenget er bare at skal man binder renten for 10+ år så vil man helst gjøre dette på et så gunstig tidspunkt som mulig slik at man ikke kjøper mens de er på topp.

 

[Vidar P]

OMF; enkelt svar på det der; siden du spør; Erato er en stor kapasitet innen økonomi. Ikke helt rette typen å mistenke til ikke å forstå seg på slikt som lånemarked

..Først – jeg tror ikke du skjønner hvordan markedet for fastrentelån fungerer. Det har jeg prøvd å beskrive lenger opp. Det er ingen slik forsikringspremie som du henviser til gang på gang….

.. Det er mye å si om dette temaet. Gitt at jeg er sivøk og har jobbet 25 år i bank, derav en periode 18 mnd i finansavdelingen til en av de største bankene på Vestlandet (med risikostyring for sikekrhets skyld, i tillegg til at jeg en periode var internkontrollansvarlig, dvs ansvarlig for kvalitetssikring, i samme bank) tror jeg nok at jeg vet litt om det ja....

Men dette var OT. Beklager, den var bare litt moro for oss som vet hva slags substans Erato representerer på det feltet.

Mvh Vidar P

 

[OMF]

OMF; enkelt svar på det der; siden du spør; Erato er en stor kapasitet innen økonomi. Ikke helt rette typen å mistenke til ikke å forstå seg på slikt som lånemarked

Men dette var OT. Beklager, den var bare litt moro for oss som vet hva slags substans Erato representerer på det feltet.

Mvh Vidar P

Joda, skjønte det var dit du ville.
Men har oppfattet at du i større grad så på innhold enn avsender på innleggene her på forumet. Blir mitt innlegg mer vektig hvis jeg flagger utdanning/erfaring...?

Mvh
OMF

 

[Vidar P]

Jeg skal ikke gå inn på diskusjon om det der med fastrente, jeg skjønner hva du mener om saken, og er enig i noen av betraktningene; men ikke alle. Jeg sitter med en følelse av at historien kan ha vist at flytende rente er det billigste over tid, i snitt for alle forbrukere.

Hva man velger å tro vil skje er vel litt en personlig sak; jeg er flasket opp med leksjoner om privatøkonomi fra vuggen av fra min mor banksjefen, så er vel preget av hennes innfallsvinkel. Ikke så dum den tydeligvis, det har da gått bra så langt. Poenget er at folk har så forskjellig innfallsvinkel, og det er vel summen av handlinger i markedet som bestemmer hvordan markedet utvikler seg. Det som er litt moro med fremtidsvisjoner om økonomi er jo at det ikke er noen fasit; da hadde det jo ikke vært så gøy.. alle innfallsvinkler kan vise seg å bli den riktige til sist.

Det er vel åpenbart at Erato, Rhesus og andre har endel gyldige poenger, og sammen utfyller dere jo diskusjonen fint uten min hjelp. Interessant tema forresten. Betraktninger om privat økonomi er jo virkelig et tema som burde fenge, ikke minst for de som hørte på "finansrådgivere" av ymse slag for kun kort tid siden, og kjøpte finansprodukter som nå viser seg ikke akkurat å være gullkantede kjøp.

Mvh Vidar P

 

[OMF]

3 % var bare "tenk på et tall". Det er mange eksempler på utlånsrenter på 3% internasjonalt sett selv om vi ikke har sett det i Norge. Det var ikke avgjørende for eksempelet mitt.

Jeg tenkte på norske renter jeg da – siden de 6,5 % du henviste til var norske renter så synes jeg det blir misvisende å sammenligne med utenlandske renter på den flytende renten.

Forsikringspremie i tradisjonell forstand er det selvsagt ikke. Men forsikringspremie i den forstand at usikkerheten ved langsiktig rentefastsettelse innebærer at markedet setter høyere renter for lang binding enn det markedet tror vil være "den gjennomsnittlige" flytende renta i samme periode, er det ja.

Mitt poeng i det jeg har skrevet om fastrente her har vært å påpeke den feilaktige oppfatningen mange har av at bankene selv sitter og beregner en fastrente og tar risikoen ved eventuelle svingninger i renteforventinene.
At det er markedet som priser disse obligasjonene med lang varighet betyr at det ligger elementer av risikosikring og tilbud/etterspørsel inne på disse produktene – på akkurat samme måte som får flytende rente. Det blir i mine øyne feil å snakke om en ekstrakostnad for ”forsikring” slik det blir fremstilt. Dette kan man vel si klarest ved at bankene ikke tjener mer eller mindre dersom rentene svinger etter at lånet er inngått. Bankene har ingen ”rentebuffer” på slike lån.

Hvis du ikke tåler en rentetopp eller vil ha forutsigbarhet, gå for fast rente. Om du tror du kan spå fremtiden bedre en markedet, og du tror markedet undervurderer rentekostnadene, gå for fast rente. I det sistnecvnte tilfellet vil det være en spekk på linje med valutaposisjoner eller aksjer i så fall.

Dette er jeg enig i!

Spørsmålet ditt om fundamentale renter er godt. Hva er den fundamentale renten - jeg prøvde igjen å si noe enkelt om et innfløkt fenomen og vil helst slippe å gjenta læreboka i makroøkonomi.... Det er vel en blanding av innlånsrenter, hvor bla sentralbankenes styringsrenter er en viktig ingrediens, og påslag for risiko. Det er den sistnevnte elementet som er hovedansvarlig for problemene i fundingmarkedet nå, samt at det er mangel på penger som et resultat av risikoaversjon og tap.

Det virker som det du kaller fundamentale renter er det som blir kalt pengemarkedsrenten – altså hva bankene må betale for å låne penger.
Er enig i at siste tider finansuro har skapt økte pengemarkedsrenter. Men fra rentebunnen er jo helt klart den viktigste faktoren til den økte renten til privatlån - den økte styringsrenten.

Stopper de vestlige økonomiene opp og vi får resesjon/deflasjon, begynner man nok å trykke penger igjen, og dersom risikoen i markedene etter hvert blir tatt ut (ved at tap blir tatt, og garantier stilt), kan man fort se sterkt fallende pengemarkedsrenter igjen, litt avhengig av hva som skjer med inflasjonen.

Det er vanskelig å spå om fremtiden. De fleste Europeiske sentralbanker har jo infalsjonsmål og med økte kostnader, økte lønninger, prisstinging i Kina og Østen - så er det ikke gitt at man kan sette renten veldig lavt selv om økonomien skulle gå inn i resesjon…….Spesielt ikke hvis man forsøker å holde hjulene gang med store tilførsler av likviditet. Jeg skal ikke si noe om dette – men jeg synes vel ikke det er et åpenbart scenario at denne nedgangen vil bli møtt med massive rentekutt og ny optimisme!

Mvh
OMF

 

[OMF]

Snakker ikke om å binde rentene i 2-3 år men å vente i 2-3 år til før man eventuelt binder rentene for de neste 10-20 årene. Hvis vi nermer oss en rentetopp nå er det jo et ugunstig tidspunkt å binde renten på i så lang tid. Det har jo være endel spådommer om at vi på kort sikt får økninger med at det over en litt lenger periode vil synke godt under dagens nivå igjen.

Poenget er bare at skal man binder renten for 10+ år så vil man helst gjøre dette på et så gunstig tidspunkt som mulig slik at man ikke kjøper mens de er på topp.

Tja....du betaler hele tiden for forventnignene - så i utgangspunktet betaler du hele tiden riktig pris.
Tegner du fastrente nå - så sparer du penger i år, neste år og kanskje året etter. Penger i dag er mer verdt enn penger om 8 år.

Så - det du foreslår vil være å betale mye i et par år først for deretter å betale litt mindre de neste 10, istedenfor å betale noe midt imellom i de neste 10.

Disse prisene blir styrt av paritetsbetingelser - altså er det hele tiden markedet som styrer prisene på de ulike produktene. Så med mindre du vet noe markedet ikke vet (eller har mulighet til å utnytte en ubalanse i markedet) så er det likegyldig når du tegner avtalen.

Banalt eksempel:
Du vil sitte igjen med akkurat samme betingelser hvis du i dag tegner en 2 års fastrente frem til 2010, og en 8 års fastrente (avtalt i dag selvsagt) fra 2010 til 2018 - som om du hadde tenget en 10 års fastrente i dag.....

Mvh
OMF

 

[OMF]

Jeg skal ikke gå inn på diskusjon om det der med fastrente, jeg skjønner hva du mener om saken, og er enig i noen av betraktningene; men ikke alle. Jeg sitter med en følelse av at historien kan ha vist at flytende rente er det billigste over tid, i snitt for alle forbrukere.

Dette er et veldig interessant poeng.
Og jeg er rimelig sikker på at empirien vil vise at du har rett.

Men jeg mener at dette skyldes andre forhold enn at man betaler en "ekstra risikoforsikring" på fastrentelån. Noen av årsakene kan være:
1 - Mindre marked - mindre konkurranse, fastrentemarkedet er mindre konkurranseutsatt og marginene er ikke presset like hardt som i flytende rente.
2 - Endret pengepolitisk regime i Europa (også Norge) - overgangen til inflasjonsmål har fått mye større kontroll over inflasjonen - og vi ser betydelig fall i inflasjonsforventningene. Dette påvirker også rente og forvetning om renten. Altså vi har gåttt fra høy rente og høy inflsjon, til lav rente og lav infalsjon. Dette er et skift som har gjort at den flytende renten har vært lavere enn forventet - og favorisert flytende i forhold til lange renter. (dette er i mine øyne også en grunn til den store prisoppgangen på bolig. - og som gjør at prisoppgangen er mer bærekraftig enn man kanksje skulle tro - noe som også gjenspeiles i andel av disponibel inntekt brukt til boligformål)
3 - Litt mer spesiellt for Norge - den økende andelen import av billige kinesiske varer og "polsk" arbeidskraft har gjort at inflasjonen har vært kunstig lav sett i sammenheng med presset i norsk økonomi. Dette har også gitt lavere flytende renter enn "forventet" - men dette kan heller ikke fortsette.

Jeg tror alle de tre overnevnte har gjort at det er riktig som du sier - at flytende har vært bedre enn fast - men jeg tror vi har sett slutten av effekten fra 2 og 3, og 1 blir mindre gjeldende.

Jeg tror også at vi kommertil å se økte energipriser, økte lønnskostnader, økt prisnivå i viktige importland osv....og da tror jeg ikke at det på ingen måte er noen automatikk i at faste renter skal være dyrere i det lange løp....

Mvh
OMF

 

[Gjestemedlem]

Snakker ikke om å binde rentene i 2-3 år men å vente i 2-3 år til før man eventuelt binder rentene for de neste 10-20 årene. Hvis vi nermer oss en rentetopp nå er det jo et ugunstig tidspunkt å binde renten på i så lang tid. Det har jo være endel spådommer om at vi på kort sikt får økninger med at det over en litt lenger periode vil synke godt under dagens nivå igjen.

Poenget er bare at skal man binder renten for 10+ år så vil man helst gjøre dette på et så gunstig tidspunkt som mulig slik at man ikke kjøper mens de er på topp.

Tja....du betaler hele tiden for forventnignene - så i utgangspunktet betaler du hele tiden riktig pris.
Tegner du fastrente nå - så sparer du penger i år, neste år og kanskje året etter. Penger i dag er mer verdt enn penger om 8 år.

Så - det du foreslår vil være å betale mye i et par år først for deretter å betale litt mindre de neste 10, istedenfor å betale noe midt imellom i de neste 10.

Disse prisene blir styrt av paritetsbetingelser - altså er det hele tiden markedet som styrer prisene på de ulike produktene. Så med mindre du vet noe markedet ikke vet (eller har mulighet til å utnytte en ubalanse i markedet) så er det likegyldig når du tegner avtalen.

Banalt eksempel:
Du vil sitte igjen med akkurat samme betingelser hvis du i dag tegner en 2 års fastrente frem til 2010, og en 8 års fastrente (avtalt i dag selvsagt) fra 2010 til 2018 - som om du hadde tenget en 10 års fastrente i dag.....

Mvh
OMF

Kjøper ikke helt den.

Hvis jeg hadde tegnet en 20-års avtale for 3-4 år siden eller når det nå var det var på bunn tror jeg nok jeg ville sluppet mye billigere unna enn om jeg hadde tegnet en tilsvarende avtale i dag med de betingelsene som tilbys nå.

å tegne langvarige fastrenteavtaler når renten er på topp virker derfor ikke helt lurt i min tankeverden. Om renten er topp nå eller snart er en annen sak som jeg ikke vet mye om annet enn hva som skrives i den kulørte dagspressen.

 

[OMF]

Kjøper ikke helt den.

Hvis jeg hadde tegnet en 20-års avtale for 3-4 år siden eller når det nå var det var på bunn tror jeg nok jeg ville sluppet mye billigere unna enn om jeg hadde tegnet en tilsvarende avtale i dag med de betingelsene som tilbys nå.

å tegne langvarige fastrenteavtaler når renten er på topp virker derfor ikke helt lurt i min tankeverden. Om renten er topp nå eller snart er en annen sak som jeg ikke vet mye om annet enn hva som skrives i den kulørte dagspressen.

Poenget er at man betaler riktig der og da. Grunnen til at fastrente er blitt dyrere - er at markedet sine forventninger er blitt endret de siste 2 årene. Hvis renten går som "forventet" - vil det ikke være noe å spare på å vente (eller tape for den del). Så - hvis du venter (pga renten er høy nå) så vinner du ikke noe på å vente - det er priset inn i dagens priser. Det er lett å se bakover - det er langt værre å se fremover....

Mvh
OMF