Hjelp til husleietvist!

[OMF]

Hei!

Driver for tiden å bistår noen i en husleietvist - og har da et spørsmål om jussen i dette:

Kort saksfremstilling
1 Desember - Leieforholdet opphører
7 Desember - nøkkelovertakelse, utleier presenterer en lang liste med feil og mangler med et betydelig krav.
20 Desember - Leietaker svarer skriftlig. Avviser kravet da det er udokumentert. Varsler motkrav pga mangler ved leieobjektet
5 Januar - Utleier har takstmann på bolig - leietaker er ikke til stedet.
9 Janauer - Leietaker mottar oppdatert krav, med dokumentasjon på at skader og vedlagt takst.
12 Januar - Leietaker varsler at han vil utbedre skader selv, at han kan begynne straks og regner med at alt arbeidet vil være ferdig i løpet av en uke. Utleier sier at det ikke er mulig da utbedring allerede har startet. Leietaker ber da om at arbeidet stoppes - slik at leietaker kan utbedre. Utleier nekter dette.
16 Januer - Leietaker er på "befaring" på eiendommen. Det pågår da et større rehabiliteringsarbeid.

Jeg hjelper i denne saken leietaker.

Mitt hovedspørsmål her er vel:
1) Har man rett til å utbedre skader selv....?
2) Utleier har (med støtte i taksten) krevd 500/550,-/t for arbeid som maling/gulvlegging og bortkjøring av søppel. Her i Bergen er det en enkel sak å finne folk som gjør dette for omtrent halve prisen - og da snakker vi fremdeles om hvitt arbeid. Kan leietaker kreve det han ønsker...?

Mvh
OMF

 

[halux]

er vel ikke direkte svar på dine spørsmål, men det kan jo være noe å hente på å sette seg inn i husleieloven. Det kommer vel også an på hva som står i den opprinnelige husleiekontrakten.
Når det gjelder godtgjørelse for utført arbeid, står det noe om dette i § 10-4.

http://www.lovdata.no/cgi-wift/wift...ot/all/nl-19990326-017.html&emne=husleielov*&

Mvh

 

[Spiralis]

Jeg tror utleier her har gått så raskt fram at han antakelig blir nødt til å betale selv. men det er lov å prøve seg som det heter.

Vil likevel anbefale at man snakker med en proff, dvs jurist som kan husleierett. Det koster kanskje litt penger, men da får man et godt råd og så vet man mere hvordan dette henger sammen. Detkan fort bli dyrt å spare på noen småkroner når det gjelder juridisk hjelp.

 

[Miles]

det er vel ingen håndverker som arbeider for kr. 200 kr + mva.
Tariffen er vel nå på kr. ca 150 kr i arbeids lønn for en håndverker, og da snakker vi om mimste lønn

 

[Høvdingen]

Kort saksfremstilling
1 Desember - Leieforholdet opphører
7 Desember - nøkkelovertakelse, utleier presenterer en lang liste med feil og mangler med et betydelig krav.
20 Desember - Leietaker svarer skriftlig. Avviser kravet da det er udokumentert. Varsler motkrav pga mangler ved leieobjektet
5 Januar - Utleier har takstmann på bolig - leietaker er ikke til stedet.
9 Janauer - Leietaker mottar oppdatert krav, med dokumentasjon på at skader og vedlagt takst.
12 Januar - Leietaker varsler at han vil utbedre skader selv, at han kan begynne straks og regner med at alt arbeidet vil være ferdig i løpet av en uke. Utleier sier at det ikke er mulig da utbedring allerede har startet. Leietaker ber da om at arbeidet stoppes - slik at leietaker kan utbedre. Utleier nekter dette.
16 Januer - Leietaker er på "befaring" på eiendommen. Det pågår da et større rehabiliteringsarbeid.

Jeg hjelper i denne saken leietaker.

Mitt hovedspørsmål her er vel:
1) Har man rett til å utbedre skader selv....?
2) Utleier har (med støtte i taksten) krevd 500/550,-/t for arbeid som maling/gulvlegging og bortkjøring av søppel. Her i Bergen er det en enkel sak å finne folk som gjør dette for omtrent halve prisen - og da snakker vi fremdeles om hvitt arbeid. Kan leietaker kreve det han ønsker...?

Mvh
OMF

Slike saker er alltid vanskelig, og veldig ofte blir ikke loven fulgt.

Det er et par ting som slår meg umiddelbart:

1. Utleier kan ikke stille motkrav ved mangler på leieobjektet. Dette er for sent, og alle feil skal meldes innen rimelig tid, og ikke 20 dager etter fraflyttet leieobjekt. Hvis det dreier seg om forhold som leietager får skyld for å ha forårsaket blir det litt annerledes, men det hørtes ikke slik ut på ordlyden.
2. Det har gått over 1 mnd før utleier starter utbedringsarbeid/reparasjoner, og det virker som leietager har vært litt passiv. Gårdeiere er normalt avhengig av relativ rask utbedring av feil, da bolig helt sikkert skal leies ut videre.
3. Leietager kan kun rette på feil inntil nøkkelovertagelse - etter dette så kan utleier velge hvordan utbedring skal skje, og normalt kostnadsnivå kan beregnes. Leietager må holdes orientert.
4. Normal slitasje kan ikke belastes leietager selv om det involverer f.eks. maling, teppebytte osv. Her vil leietiden spille inn som en faktor.

Hvor lenge varte leieforholdet?
Dette har betydning for en takstmanns vurdering. Hvis leieforholdet varte i f.eks. 6 mnd så er det umulig for en takstmann å vite hvem som har skyld i skader.

Hvilke feil krever utleier utbedret?

Er depositum holdt tilbake, eller er det utbetalt?(Det er ikke tillatt å holde tilbake depositum, evnt. trekk må gjøres umiddelbart, og med leietagers godkjennelse.)

Et godt tips til alle som skal avslutte leieforhold er å arrangere et møte med utleier før nøkkellevering - da kan begge parter bli enige om tilstand, og evnt. feil kan rettes av leietager. Etter nøkkelbytte er det utleier som bestemmer over boligen, og evnt. reparasjoner. Prinsippet er enkelt - du skal levere noe tilbake i den stand du mottok det.

 

[OMF]

Takker for innspill så langt.....

Kort saksfremstilling
1 Desember - Leieforholdet opphører
7 Desember - nøkkelovertakelse, utleier presenterer en lang liste med feil og mangler med et betydelig krav.
20 Desember - Leietaker svarer skriftlig. Avviser kravet da det er udokumentert. Varsler motkrav pga mangler ved leieobjektet
5 Januar - Utleier har takstmann på bolig - leietaker er ikke til stedet.
9 Janauer - Leietaker mottar oppdatert krav, med dokumentasjon på at skader og vedlagt takst.
12 Januar - Leietaker varsler at han vil utbedre skader selv, at han kan begynne straks og regner med at alt arbeidet vil være ferdig i løpet av en uke. Utleier sier at det ikke er mulig da utbedring allerede har startet. Leietaker ber da om at arbeidet stoppes - slik at leietaker kan utbedre. Utleier nekter dette.
16 Januer - Leietaker er på "befaring" på eiendommen. Det pågår da et større rehabiliteringsarbeid.

Jeg hjelper i denne saken leietaker.

Mitt hovedspørsmål her er vel:
1) Har man rett til å utbedre skader selv....?
2) Utleier har (med støtte i taksten) krevd 500/550,-/t for arbeid som maling/gulvlegging og bortkjøring av søppel. Her i Bergen er det en enkel sak å finne folk som gjør dette for omtrent halve prisen - og da snakker vi fremdeles om hvitt arbeid. Kan leietaker kreve det han ønsker...?

Mvh
OMF

Slike saker er alltid vanskelig, og veldig ofte blir ikke loven fulgt.

Det er et par ting som slår meg umiddelbart:

1. Utleier kan ikke stille motkrav ved mangler på leieobjektet. Dette er for sent, og alle feil skal meldes innen rimelig tid, og ikke 20 dager etter fraflyttet leieobjekt. Hvis det dreier seg om forhold som leietager får skyld for å ha forårsaket blir det litt annerledes, men det hørtes ikke slik ut på ordlyden.
2. Det har gått over 1 mnd før utleier starter utbedringsarbeid/reparasjoner, og det virker som leietager har vært litt passiv. Gårdeiere er normalt avhengig av relativ rask utbedring av feil, da bolig helt sikkert skal leies ut videre. Vel...kravet om erstatning ble først overlevert ved nøkkelovertakelse - og da i form som på ingen måte var fullstendig. Det var kun listet opp "nytt golv 5000,-, justering vindu 3000,- Maling 1000 osv. på et A4 ark uten ytterlgiere forkalring. Kravet var på drøyt 35 000,- Dette ble det svart på innen to uker - med et langt og rydde svar. Svaret fra huseier som da var mer utfyllende og med takstrapport kom da 9 januar hvorpå leietaker svarte 3 dager senere.
3. Leietager kan kun rette på feil inntil nøkkelovertagelse - etter dette så kan utleier velge hvordan utbedring skal skje, og normalt kostnadsnivå kan beregnes. Leietager må holdes orientert.HVor har du dette fra..? Leietaker var jo ikke klar over at det var mangler før utleier krevde erstatning. At det i det hele tatt foreligger mangler bestrides også.
4. Normal slitasje kan ikke belastes leietager selv om det involverer f.eks. maling, teppebytte osv. Her vil leietiden spille inn som en faktor.

Hvor lenge varte leieforholdet?1 år
Dette har betydning for en takstmanns vurdering. Hvis leieforholdet varte i f.eks. 6 mnd så er det umulig for en takstmann å vite hvem som har skyld i skader.
Ja- jeg har veldig vanskelig for å skjønne at takstmannen har noe grunnlag for å avklare skyld - selv om han har gjort det i dette tilfellet
Hvilke feil krever utleier utbedret?

Er depositum holdt tilbake, eller er det utbetalt?(Det er ikke tillatt å holde tilbake depositum, evnt. trekk må gjøres umiddelbart, og med leietagers godkjennelse.)
Jeg er usikker på om depositumet faktis er holdt tilbake. erstatningskravet til utleier er sendt til banken hvor depositumet er stilt - og leietaker har så vidt jeg vet ikke prøvd å få det firgjort.
Et godt tips til alle som skal avslutte leieforhold er å arrangere et møte med utleier før nøkkellevering - da kan begge parter bli enige om tilstand, og evnt. feil kan rettes av leietager. Etter nøkkelbytte er det utleier som bestemmer over boligen, og evnt. reparasjoner. Prinsippet er enkelt - du skal levere noe tilbake i den stand du mottok det.

mvh
OMF

 

[Bjørn.H]

35 000? Har det vært så mye party og vannlekkasjer?

 

[Høvdingen]

Mitt forrige svar var basert på litt løse tanker.

Ettersom leieforholdet kun har vart i ett år så må jo takstmann ha vært tilstede før innflytting hvis han skal kunne avgjøre noe som helst i forhold til hvem som har gjort hva. Han kan derimot angi en takst på skader uten å ta hensyn til hvem eller hvordan skadene har oppstått.

Du skriver: "Vel...kravet om erstatning ble først overlevert ved nøkkelovertakelse - og da i form som på ingen måte var fullstendig." Det foreligger ingen formkrav til hvordan skadeoversikt skal overrekkes til leietager, men utleier og leietager skal gå over bolig sammen, og evnt. skader som ikke er synlig umiddelbart må meldes innen rimelig tid til leietager. Dette er jo standard krav i all erstatning. Det høres også ut som utleier fikk se boligen før nøkkelovertagelse, og da burde ikke kravene komme som noen overraskelse.

Dette er faktisk et område som ikke er dekket av komplett regelverk, og slike saker vil ofte bunne ned i ord mot ord. Utleier bør ta bilder før leietager flytter inn, og leietager bør faktisk gjøre det samme.

Løsningen på problemet blir en sannsynliggjøring for evnt. skader som er begått av leietager, og leietager må gjøre sitt beste for å motbevise det. Prinsippet er at leietager skal levere tilbake boligen i samme stand som den var ved innflytting, minus normal slitasje (hvilket er nokså ubetydelig på 1 år).

Det er ingen hensikt å henge seg opp i formkrav i denne saken, men heller forsøke å finne ut hvordan skadene har oppstått, og om de evnt. var der før leietager flyttet inn.

Hvis leietager har laget enkelte skader så burde disse vært utbedret før nøkkelovertagelse, men hvis leietager har laget skader som vedkommende ikke er klar over så burde han få mulighet til å rette dem (men han har nok ikke krav på det, og må nok finne seg i at utleier står for utbedring til normal markedspris). Hvis det er skader som leietager mener han ikke er ansvarlig for, så blir det ord mot ord, og normal sannsynliggjøring må finne sted, enten via tredjemann, eller rettsystemet.

Slike saker kan være skikkelig kompliserte, og det finnes ingen enkle svar. Den beste løsningen er å forsøke og komme til enighet med utleier, og alle andre løsninger kan fort bli svært kostbart.

Et spørsmål som ligger i bakhodet mitt hele tiden: kan det tenkes at din venn faktisk har laget skadene? De fleste lyver så det renner av dem i slike saker, og de fleste utleiere kommer ikke med krav hvis leieobjektet har vært normalt behandlet, men det finnes alltid unntak.

 

[X-hilarate]

Hør med disse! http://www.jussformidlingen.no/

Det er hvertfall gratis.

Tror ikke de bruker så lang tid.

 

[xerxes]

Jeg tror utleier her har gått så raskt fram at han antakelig blir nødt til å betale selv. men det er lov å prøve seg som det heter.

Vil likevel anbefale at man snakker med en proff, dvs jurist som kan husleierett. Det koster kanskje litt penger, men da får man et godt råd og så vet man mere hvordan dette henger sammen. Detkan fort bli dyrt å spare på noen småkroner når det gjelder juridisk hjelp.

Videre kommunikasjon via advokat er klart å anbefale!

 

[OMF]

Joda - det hadde helt klart vært en fordel med advokat, men jeg tror ikke det er budsjett for sånnt i denne situasjonen.

Mvh
OMF

 

[Spiralis]

Klarer man ikke å skrape sammen penger til advokat kan det fort koste 35.000,- hvilket er kravet i denne saken hvis jeg husker riktig.

De fleste advokater kan gi noe de kaller et "rettsråd", det er en "prøvetime" typisk ca 30 minutter til langt under vanlig timepris. da gjennomgår man raskt saken og får enkelt sagt et svar på om man har "en sak" eller om man bare kan gi seg med en gang.

Gå til det største advokatfirmaet der du bor og spør om de gir slike "prøvetimer". Vil de ikke "leke" går du gradvis nedover i størrelse og reputasjon til noen biter på. Grunnen til denne framgangsmåten er ganske enkel. En advokat skal ha sitt honorar uavhengig av om han vinner eller taper. Derfor kan advokaten bli fristet til å være veldig "optimistisk" på kilentens vegne om butikken går trått. Et stort velrenomert avokatfirma vil gjerne ha så mye "butikk" allerede at de er mindre fristet til å villede deg for å få deg som klient. Dessuten vil de velrenomerte gjerne unngå saker som de regner med å tape, det er ikke gunstig med tanke på renomeet å tape saker.

Går ikke dette har jeg et godt råd. Gå over til skriftlig kommunikasjon med utleier. Still spørsmål om hvilken rettshjemmel utleier mener å ha for sin framgangsmåte. "Hvor står det?" og "hvilken paragraf er det du mener støtter det synet?" er greie spørsmål man kan stille. Da må motparten grunngi sitt syn og med litt flaks føler brått motpart at han ikke har juridisk dekning for sine påstander når han må bla i lovboka og selv lete etter en paragraf.

Lykke til. :-\

 

[X-hilarate]

Hør med disse! http://www.jussformidlingen.no/

Det er hvertfall gratis.

Tror ikke de bruker så lang tid.

Som tidligere nevnt.

 

[noruego]

Alltid kjedelig med slike saker. Som leietaker ville jeg hørt med jussformidlingen. Som huseier fikk jeg uvurderlig hjelp flere ganger fra HLF