Husbyggetråden.

[mutz]

Hallo husbyggere, husinteresserte og evt. bransjefolk som frekventerer forumet
Håper å få litt innspill fra andre som er i samme situasjon eller har kjennskap til dette med husbygging.

Vi er i begynnelsen av planleggingsfasen, og jeg prøver å få en form for oversikt over omfang og kostnad. Noe som ikke er helt enkelt uten å betale konsulentoppdrag og binde seg til avtaler.

Selve byggestart er ikke planlagt før om 2-3 år, så vi har god tid og ønsker å få total oversikt før vi kjører i gang. Ikke minst må vi vente på en egnet tomt i et område vi ønsker å bo. Mye løse tråder enn så lenge.

Øverst på ønskelisten står et funkisinspirert hus med flatt tak. evt. flere nivåer med terasse på et av nivåene. Tanken er å tegne en målfast skisse selv, for så å få korrektur av en fagmann. Vi har i utgangspunktet sett for oss et hus på ca 250 m2, hvor ca 80 m2 settes av til utleie. Med de tomteprisene man opererer med i vårt favorittområde er dette dessverre en nødvendighet.
Vi tenker en kombinasjon av mur og tre. Da liggende smalpanel. Lengre er vi ikke kommet ;D

Så til spørsmålene:

Hvilke hus/material-leverandører kan jeg sette på shortlisten, med slike punkter på ønskelisten? Gjerne utenlandske.

Hvilket tegneprogram anbefales for skissejobben?

Hva har man lov å gjøre selv av murarbeid. Evt. hva trenger man av kurs?

Kjør på med innspill!

 

[pemek]

Mange tråder om liknende tema her inne. Det passer bra å sitere seg selv fra en av disse:

"1. Vurder hva du har råd til
2. Gå til en god arkitekt som tegner akkurat det du vil ha

Sky ferdighus som pesten. Ferdighusfirmaene selger deg et produkt som ikke passer hverken til tomta eller deg selv. De vil påstå at du ikke trenger å betale noe for planleggingstjenesten, men glemmer å fortelle at de tar det inn igjen på økte materialkostnader. Arkitekter kan skreddersøm og kan faktisk også levere hus som er nøyaktig tilpasset din økonomi.

Om du kjøper brukt hus gjelder det samme. Arkitekter er flinkest av alle til å lage gode planløsninger og tilpasse eksisterende bygninger til nye behov. "

 

[mutz]

Mange tråder om liknende tema her inne. Det passer bra å sitere seg selv fra en av disse:

"1. Vurder hva du har råd til
2. Gå til en god arkitekt som tegner akkurat det du vil ha

Sky ferdighus som pesten. Ferdighusfirmaene selger deg et produkt som ikke passer hverken til tomta eller deg selv. De vil påstå at du ikke trenger å betale noe for planleggingstjenesten, men glemmer å fortelle at de tar det inn igjen på økte materialkostnader. Arkitekter kan skreddersøm og kan faktisk også levere hus som er nøyaktig tilpasset din økonomi.

Om du kjøper brukt hus gjelder det samme. Arkitekter er flinkest av alle til å lage gode planløsninger og tilpasse eksisterende bygninger til nye behov. "

Takk for innspill!
Det eneste som gjør meg skeptisk til arkitekten er uforutsigbarheten. Og må man snu i døren har det løpt kostnader til ingen nytte. Men, alt er jo på planleggingsstadiet, så ingenting er uaktuellt.

 

[zerum]

Bygde for 10 år siden.tegna huset sjøl på gammeldags måte på papir..sendte ut tegningene til alle husfirma og snekkere i området.Var ganske stor variasjon i pris og hva som var med i tilbudet,men kom fram til en løsning alle kunne godta.vart et ferdighus firma som fikk oppdraget men med lokale snekkere.
En på jobb brukte dette http://sketchup.google.com/ når han bygde..greit gratisprogram

 

[pemek]

Takk for innspill!
Det eneste som gjør meg skeptisk til arkitekten er uforutsigbarheten. Og må man snu i døren har det løpt kostnader til ingen nytte. Men, alt er jo på planleggingsstadiet, så ingenting er uaktuellt.

Bruk litt tid på å se etter arkitektkontor som tegner hus du liker - og legg samtidig litt energi i å finne en kjekk tomt. Lykke til !

 

[mutz]

Bygde for 10 år siden.tegna huset sjøl på gammeldags måte på papir..sendte ut tegningene til alle husfirma og snekkere i området.Var ganske stor variasjon i pris og hva som var med i tilbudet,men kom fram til en løsning alle kunne godta.vart et ferdighus firma som fikk oppdraget men med lokale snekkere.
En på jobb brukte dette http://sketchup.google.com/ når han bygde..greit gratisprogram

Takk for tips om tegneprogram.

 

[mutz]

Takk for innspill!
Det eneste som gjør meg skeptisk til arkitekten er uforutsigbarheten. Og må man snu i døren har det løpt kostnader til ingen nytte. Men, alt er jo på planleggingsstadiet, så ingenting er uaktuellt.

Bruk litt tid på å se etter arkitektkontor som tegner hus du liker - og legg samtidig litt energi i å finne en kjekk tomt. Lykke til !

Det skal jeg gjøre. Magefølesen sier dog er at det blir for dyrt med arkitekttegnet hus.

 

[Griffenfeldt]

Som en rettesnor:

Tomt: 700.000 - 1 mill
Graving + såle: 200.000 - 400.000
funkishus i mur: 20-22 tusen pr m2. dvs 250 x 20.000= 5 mill + +

5 mill + tomt + graving + såle.

 

[OMF]

Hei!

Budskjettet er sevlsagt viktig.

Man skal heller ikke glemme finansieringskostander og ikke misnt alt stresset som følger med husbygging. Kjøper man brukt så kan man stort sett flytte inn med en gang og besparelsen er realtivt stor i forhold til å bygge nytt. Man kan pusse opp og gjøre mye for 1 million ekstra. En annen ting er jo at det å skulle bygge setter ganske store begrensninger på hvor man kan bo....i etablerte boligstrøk er det omtrent umulig å få en tomt...alt er jo bygd ut!

Jeg er også skeptisk til å bruke arkitekt dersom økonomi spiller en rolle....

edit: Griffen har vel ikke tatt spesifikt med tilknytning til kloakk, vann og strøm....kan bli dyrt hvis det ikke er i nærheten!

Mvh
OMF

 

[Griffenfeldt]

Tilknytningenkostnaden ( da antar jeg at du mener avgift til kommunene ) trenger ikke nødvendigvis være så dyr. Det er fremføring og oppstikket i sålen som koster mye penger da dette ikke ligger i huskostnaden, men i graving og som en ekstra kostnad til rørleggeren og elektrikkeren.

I tillegg kommer tegninger fra arkitekt, selve søknadsprosessen, byggestrøm, byggelånsrenter osv osv.

Husk i tillegg at du må ha en god tomt ( god beligenhet ) for å forsvare byggingen av et skikkelig funkishus. Jeg ser ingen vits i å bygge et katogori A hus på en C tomt.

 

[nb]

Som en rettesnor:

Tomt: 700.000 - 1 mill
Graving + såle: 200.000 - 400.000
funkishus i mur: 20-22 tusen pr m2. dvs 250 x 20.000= 5 mill + +

5 mill + tomt + graving + såle.

Noe som viser tydelig at svært mange steder i Norge er tomtekostnaden negativ om man kjøper brukt. Brukt bolig + omfattende oppussing (heri inkludert totalrenovering av "tekniske" rom som bad og kjøkken, samt nytt elanlegg kan i mange tilfeller fortsatt være godt under kostnaden ved nybygg.

 

[Griffenfeldt]

man kommer langt v bruktkjøp hvis man er fornøyd med str og beliggenheten på boligen. Det forutsetter selvsagt at boligen ikke er i vesentlig dårlig forfatning.
Uansett brukt/nytt kommer man lenger hvis man ikke har tommelen plassert midt i hånden!

 

[nb]

En kompis av meg er litt i byggebransjen hjemmenfra (sted på Sunnmøre med ca 10.000 innbyggere). Han sier at om man kjøper en tomt der og bygger et standard hus med tilnærmet null egeninnsats og selger det etter ferdigstillelse, så taper man rundt en halv million på den operasjonen.

 

[mutz]

Som en rettesnor:

Tomt: 700.000 - 1 mill
Graving + såle: 200.000 - 400.000
funkishus i mur: 20-22 tusen pr m2. dvs 250 x 20.000= 5 mill + +

5 mill + tomt + graving + såle.

Takker!
Ja dette ser ut som et korrekt tommelanslag for nøkkelferdig hus.

Min plan er å gjøre det jeg har lov og gjøre selv. Og det må jeg skaffe meg oversikt over. Håper noen sitter med denne infoen og har lyst å dele Har totalrenovert et par boliger før, blant annet den jeg bor i nå så jeg er ikke uten erfaring bare så det er sagt 8) Men det er noe annet å bygge hus...

I de tidligere renoveringsjobbene har jeg kjøpt materialer stort sett lokalt hos byggebutikkene. Dette er svært lite aktuellt denne gangen.
Så nå vil jeg få oversikt over aktuelle leverandører, se på husløsning, så materialkost. Deretter oversikt over hva jeg kan gjøre selv, og hente anbud på det resterende. Nøkkelferdig hus blir ikke aktuellt.

Må nok knytte bånd med noen fagmenn på veien. Kanskje en arkitekt er den rette mellommannen alikevel

Så får vi se om vårt budsjett rekker hele veien til funkishuset vi drømmer om.

 

[BT]

Hvorfor får jeg bilder i hodet av et lite lam som skal ut blant ulver tro?

Må nok ha sammenheng med at jeg har bygd hus selv en gang. Den eneste av leverandørene jeg ikke knep i å prøve lure meg var elektrikeren. Han ga meg ansattepriser på alt, siden far min hadde jobbet i samme firma en gang i tiden...

 

[mutz]

Hei!

Budskjettet er sevlsagt viktig.

Man skal heller ikke glemme finansieringskostander og ikke misnt alt stresset som følger med husbygging. Kjøper man brukt så kan man stort sett flytte inn med en gang og besparelsen er realtivt stor i forhold til å bygge nytt. Man kan pusse opp og gjøre mye for 1 million ekstra. En annen ting er jo at det å skulle bygge setter ganske store begrensninger på hvor man kan bo....i etablerte boligstrøk er det omtrent umulig å få en tomt...alt er jo bygd ut!

Jeg er også skeptisk til å bruke arkitekt dersom økonomi spiller en rolle....

edit: Griffen har vel ikke tatt spesifikt med tilknytning til kloakk, vann og strøm....kan bli dyrt hvis det ikke er i nærheten!

Mvh
OMF

Bra innspill
Pr. nå bor jeg i en slik totalrenovert bolig, og jeg kan garantere at arbeidsmengden har vært større enn å bygge det samme huset fra grunnen av. Og dette har jeg fra fagfolk. Vi har brukt 3 år og ca. 850 000 på oppussing. Gjort 99% selv. Bare for å ta et drøyt eksempel; Vi har kastet 16 konteinere med søppel til en kostnad av rundt 10% av total renoveringskost Så det frister faktisk vesentlig mer å bygge nytt enn å gjøre tilsvarende en gang til.

For moro skyld fikk jeg takstmannen til å anslå kostnad på renoveringen om man skulle brukt fagfolk. Han anslo en kostnad på ca 2,8 millioner totalt.

 

[mutz]

Hvorfor får jeg bilder i hodet av et lite lam som skal ut blant ulver tro?

Må nok ha sammenheng med at jeg har bygd hus selv en gang. Den eneste av leverandørene jeg ikke knep i å prøve lure meg var elektrikeren. Han ga meg ansattepriser på alt, siden far min hadde jobbet i samme firma en gang i tiden...

Que!
Hvorfor hadde du ikke gjort grundigere reseach mtp. leverandører?

Edit; Får ta tilbakemeldingen konstruktivt. Klart det er mange feller å gå i. Man går da noen runder. Men jeg tror tiden vi har satt av til planleggingen hjelper.

 

[sand19]

ja ikke lett oppgave det der nei mye å tenke på.
men i linken under så kan de sette opp alle elementene til huset. bare betongvegger. så da kan du sette opp vegger og resten sånn som du vil. da har du litt å pusle med.
http://www.boviaoss.no

 

[BT]

Hvorfor får jeg bilder i hodet av et lite lam som skal ut blant ulver tro?

Må nok ha sammenheng med at jeg har bygd hus selv en gang. Den eneste av leverandørene jeg ikke knep i å prøve lure meg var elektrikeren. Han ga meg ansattepriser på alt, siden far min hadde jobbet i samme firma en gang i tiden...

Que!
Hvorfor hadde du ikke gjort grundigere reseach mtp. leverandører?

Edit; Får ta tilbakemeldingen konstruktivt. Klart det er mange feller å gå i. Man går da noen runder. Men jeg tror tiden vi har satt av til planleggingen hjelper.

Jeg gjorde grundig forarbeid og valgte de mest velrennomerte leverandørene jeg fant. Likevel følte jeg meg raskt som kastet til ulvene og kjønte tidlig at jeg måtte kontrollere hver eneste leveranse og hver eneste faktura. Allerede første faktura var nesten dobbelt så høy som beløpet jeg hadde fått tilbud på. Det ble ganske slitsomt å hele tiden måtte diskutere med leverandørene, samtidig som jeg gjorde en solid egeninnsats i byggingen. Til og med banken belastet meg 15k for mye i renter og omkostninger. Og da jeg gjorde dem oppmerksom på det sa de at de ikke fikk til å rette opp feilen på grunn av datasystemet. Man er bra paranoid når man til og med kontrollberegner rentene på byggelånet...

Jeg sier ikke dette for å skremme deg. Jeg angrer ikke på at jeg bygde selv. Bare vær oppmerksom på at det er et omfattende og krevende prosjekt som krever mye kontroll og oppfølging, og vær for all del ikke naiv. Alle jeg kjenner som har bygd selv har lignende erfaringer.

Hva som egner seg å ta som egeninnsats er veldig avhengig av egen kompetanse og evt. hos de du skal få hjelp av. Det kan være litt småskummelt å sette i gang å mure hus på egen hånd dersom du ikke har gjort det før. Man lærer mye på kurs, men uten erfaring er man likevel langt ifra trygg. Spesielt muring av gulv vil jeg anbefale å få gjort av fagfolk. Det er litt sent å finne ut at dette kunne du ikke godt nok når dere står og avretter og ting stivner raskere enn man hadde regnet med. Eller om man murer og forskalingen ikke var solid nok. Å mure kjellervegger av Leca eller lignende er greit å gjøre selv dersom man er nøye, men vær veldig grundig med slammingen, så muren blir skikkelig tett. God dren er viktig, og ikke minst kostbart dersom det ikke er gjort godt nok. Dersom du bygger kjeller så lei for all del en byggtørker. Den suger fuktigheten ut av bygget og legger vannet i en stor skuff, som du tømmer ganske ofte i starten.

Det som er greit å gjøre selv dersom man er handy er det som kommer etter råbygget: isolering, veggplater evt. panel, parkett o.l. på gulv, sparkling, tapetsering, maling, beising, lakkering. Dersom du er meget nøye kan du legge flis selv. Listing og foringer bør kunnes før du setter igang med, fordi det er vanskelig å få til 100 % bra. Takstein kan man legge selv dersom man er nøye med sikkerheten. Men ha respekt for oppgavene som skal gjøres. De krever sin mann, og det er omfattende arbeid. Dersom du skal gjøre mye selv i tillegg til full jobb så sliter du deg raskt ut. Bruker du mye tid på dette, mens byggelånet går for fullt går vinninga raskt opp i spinninga.

Når det kommer til kalkylen så husk at det kommer mange små utgifter til som blir en del i sum: byggestrøm, byggelånsrenter, prisstigning i byggeperioden osv. osv.

 

[nb]

Som amatør går det også fort ufattelig mye tid på å klø seg i hodet og tenke ut "Hvordan skal jeg gjøre dette"? Ikke at det nødvendigvis er så vanskelig faktisk å gjøre operasjonene, men er man usikker på hvordan, hvor mye, hvor sterkt osv så er man usikker. Det er mitt inntrykk at det er ganske vanlig å operere med at tre timer egeninnsats er verdt ca en time innsats fra en ordentlig håndtverker. Men dette kommer selvsagt veldig an på hvem man selv er, hvem håndtverkeren er og hva det er som skal gjøres.

Å kombinere egeninnsats på store bygge/oppussingsjobber med et sosialt liv, generell livskvalitet og full jobb er ikke så lett. Det er begrenset hvor mye man får gjort på noen få timer på kveldstid og fulle dager i helgene. Neste gang jeg skal til med noe skal jeg sette ut mer av arbeidet og gladlig betale hva det koster, det er i alle fall en ting jeg har lært.

 

[mutz]

ja ikke lett oppgave det der nei mye å tenke på.
men i linken under så kan de sette opp alle elementene til huset. bare betongvegger. så da kan du sette opp vegger og resten sånn som du vil. da har du litt å pusle med.
http://www.boviaoss.no

Takk for linken!
Dette var svært interessant. Såfremst det ikke dukker opp noe grums tar jeg kontakt med dem for å få litt mer oversikt. Takk skal du ha.

 

[OMF]

En annen ting som jeg vil advare mot hvis man har tenkt å gjøre mye er at man blir sittende med veldig mye ansvar selv.

Bestiller du nøkkelferdig - har du en person/firma å forholde deg til, både med tanke på endringer, betalinger, spesifikasjoner og slikt.

Hvis du derimot blir din egen byggherre - og selv skal koordinere murere, snekkere, rørleggere, osv - så vil du før eller siden få problemer med at rørleggeren vil ha ekstra betalt fordi han ikke hadde tilkomst, elektrikeren skal ha ekstra betalt fordi han som støpte gulvet sølte på boksene, snekkren var ikke informert om at du skulle ha ekstra bæøring under boblebadet osv. Og du kommer aldri til å få en håndtverker til å betale for ekstraarbeidet til en annen. Risikoen du påtar deg er ikke ubetydelig - spesiellt mtp på ting som integriteten til membranene på våtrommet. Det er feks ikke uvanlig at rørleggeren monterer en veggmontert sisterne inne i veggen uten membran bak.

Som BT nevner - så dukker det opp en million småting som hver for seg ikke koster all verden - men summen blir betydelig. Også små oppgradering her og der - litt mer fancy stikkontakter, litt finere parkett, en ekstra kurs til anlegget, malte vinduer, ferdig listet, finere gulvlister, downlights i hallen sov - mange pølser utgjør fort et betydelig antall tusenlapper.

Skulle jeg ha bygd selv med betydelig egensinnsats - tror jeg nok at jeg ville valgt klart avgrensede oppgaver - og eller hatt en hovedentreprenør å forholde meg til!

Mvh
OMF

 

[nb]

Hvis du derimot blir din egen byggherre - og selv skal koordinere murere, snekkere, rørleggere, osv - så vil du før eller siden få problemer med at rørleggeren vil ha ekstra betalt fordi han ikke hadde tilkomst, elektrikeren skal ha ekstra betalt fordi han som støpte gulvet sølte på boksene, snekkren var ikke informert om at du skulle ha ekstra bæøring under boblebadet osv. Og du kommer aldri til å få en håndtverker til å betale for ekstraarbeidet til en annen.

Og det er også ganske problematisk den dagen ett eller annet klikker - om f.eks varmekabelen i badegulvet går, er det selve kabelen det er noe galt med, er det elektrikeren som har gjort noe feil, er den den som har støpt påstøpet sin feil og hvem skal betale for eventuelle reperasjoner for skader på membranen om gulvet delvis må hugges opp for å fikse kabelen etc, etc.

Det kan være en del penger å spare (og mye tid å tape) med omfattende egeninnsats, men det har en del bakdeler det kan være greit å ha tenkt gjennom på forhånd.

 

[mutz]

Hvorfor får jeg bilder i hodet av et lite lam som skal ut blant ulver tro?

Må nok ha sammenheng med at jeg har bygd hus selv en gang. Den eneste av leverandørene jeg ikke knep i å prøve lure meg var elektrikeren. Han ga meg ansattepriser på alt, siden far min hadde jobbet i samme firma en gang i tiden...

Que!
Hvorfor hadde du ikke gjort grundigere reseach mtp. leverandører?

Edit; Får ta tilbakemeldingen konstruktivt. Klart det er mange feller å gå i. Man går da noen runder. Men jeg tror tiden vi har satt av til planleggingen hjelper.

Jeg gjorde grundig forarbeid og valgte de mest velrennomerte leverandørene jeg fant. Likevel følte jeg meg raskt som kastet til ulvene og kjønte tidlig at jeg måtte kontrollere hver eneste leveranse og hver eneste faktura. Allerede første faktura var nesten dobbelt så høy som beløpet jeg hadde fått tilbud på. Det ble ganske slitsomt å hele tiden måtte diskutere med leverandørene, samtidig som jeg gjorde en solid egeninnsats i byggingen. Til og med banken belastet meg 15k for mye i renter og omkostninger. Og da jeg gjorde dem oppmerksom på det sa de at de ikke fikk til å rette opp feilen på grunn av datasystemet. Man er bra paranoid når man til og med kontrollberegner rentene på byggelånet...

Jeg sier ikke dette for å skremme deg. Jeg angrer ikke på at jeg bygde selv. Bare vær oppmerksom på at det er et omfattende og krevende prosjekt som krever mye kontroll og oppfølging, og vær for all del ikke naiv. Alle jeg kjenner som har bygd selv har lignende erfaringer.

Hva som egner seg å ta som egeninnsats er veldig avhengig av egen kompetanse og evt. hos de du skal få hjelp av. Det kan være litt småskummelt å sette i gang å mure hus på egen hånd dersom du ikke har gjort det før. Man lærer mye på kurs, men uten erfaring er man likevel langt ifra trygg. Spesielt muring av gulv vil jeg anbefale å få gjort av fagfolk. Det er litt sent å finne ut at dette kunne du ikke godt nok når dere står og avretter og ting stivner raskere enn man hadde regnet med. Eller om man murer og forskalingen ikke var solid nok. Å mure kjellervegger av Leca eller lignende er greit å gjøre selv dersom man er nøye, men vær veldig grundig med slammingen, så muren blir skikkelig tett. God dren er viktig, og ikke minst kostbart dersom det ikke er gjort godt nok. Dersom du bygger kjeller så lei for all del en byggtørker. Den suger fuktigheten ut av bygget og legger vannet i en stor skuff, som du tømmer ganske ofte i starten.

Det som er greit å gjøre selv dersom man er handy er det som kommer etter råbygget: isolering, veggplater evt. panel, parkett o.l. på gulv, sparkling, tapetsering, maling, beising, lakkering. Dersom du er meget nøye kan du legge flis selv. Listing og foringer bør kunnes før du setter igang med, fordi det er vanskelig å få til 100 % bra. Takstein kan man legge selv dersom man er nøye med sikkerheten. Men ha respekt for oppgavene som skal gjøres. De krever sin mann, og det er omfattende arbeid. Dersom du skal gjøre mye selv i tillegg til full jobb så sliter du deg raskt ut. Bruker du mye tid på dette, mens byggelånet går for fullt går vinninga raskt opp i spinninga.

Når det kommer til kalkylen så husk at det kommer mange små utgifter til som blir en del i sum: byggestrøm, byggelånsrenter, prisstigning i byggeperioden osv. osv.

Takk for utfyllende svar.
Man får kontraktsfeste alt man kan av eksterne oppgaver.

Jeg liker svært dårlig å bli lurt. Forholdsregler må man ta etter beste evne. Det flotte er at internett er min venn. Regnskapstall er offentlig tilgjengelig. Og de siste firmakunngjøringene fra Brønnøysund er tilgjengelig uten det store ettersslepet.

Problemet med byggebransjen er de dårlige tidene det har vært de 2 siste årene. Så enkelte aktører som driftet godt historisk sliter nå. Regnskapstallene har et visst etterslep, og det får man ha i bakhodet. Heldigvis har jeg bekjendte i byggebransjen jeg stoler på som har følere ute i markdet. Jeg får ta noen runder med dem også.

Tror dette skal gå bra. Planleggingen tar jeg ikke lett på.