Evig pessimist.....

[Kabeldragern]

Framtiden ser lys ut for noen og mørk ut for andre.

Kunsten er å være på rett sted til rett tid, hvor og når det måtte være....

 

[OMF]

Jeg stusser litt på dine tre argumenter for videre boligprisoppgang.

Jeg har i det store og hele problemer med å skjønne hvor man ser hvis man skal hevde at det er noe fundamentalt feil med boligprisene:

- det koster langt mer å bygge nytt enn å kjøpe brukt.

Min erfaring er stikk motsatt. Vi bygger nytt hus i et pressområde på vestlandet. Det 10 år gamle nabohuset ble forrige høst solgt for en pris 20% høyere enn totalprisen på vårt prosjekt - og dette gamle huset er i tillegg 100 m2 mindre. Av det jeg ser av prisnivåer rundt meg er det lite som tyder på at mitt eksempel er spesielt avvikende synes jeg.

Dette høres jo helt horribelt ut, men det er vanskelig på kommentere slike tall uten aa ha litt mer kjøtt på benet!

På et generellt grunnlag så er det jo slik at det er vanskelig å sammenligne fordi det som kalles pressområder allerede er utbygd. I Bergen finnes det vel knapt en tomt i sentrum som ikke er bebygd – så det fines ikke noe marked for tomter som gjør det mulig å sammenligne tomtepriser med utkantstrøkene.

Jeg er i grunn overrasket over at noen i det hele tatt hevder at det er billigere å bygge nytt enn å kjøpe brukt.

Så – bare for å avslutte din påstand:
Ditt prosjekt har like flott beliggenhet, du har ikke regent inn noe egeninnsats, standarden er like høy, du har betalt markedspris for tomten – og likefullt så ble totalprisen for ditt hus (også inkludert finansieringskostnadene frem til innflytting) 20% lavere enn det nabohuset ble solgt for – som i tillegg er 100m2 mindre. Hvis det stemmer – så vil jeg vel bare hevde at det ikke er representativt for markedet generellt!

- Nordmenn bruker en liten andel av disponibel inntekt til bolig

Det stemmer nok forsåvidt etter siste tider voldsomme rentenedgang. Hvordan var situasjonen for ett år siden og tar dagens boligkjøpere høyde for at denne renten kan stige? Hvordan hadde situasjonen vært om alleogså måtte begynne å betale avdrag?

Tja - jeg har hele tiden brukt 10 års fastrente…den endrer seg ikke så mye. Og som jeg skrev lengre opp – det skiftet som har vært i langsiktige renter er en av hovedgrunnen til at vi har sett så høy prisoppgangde siste 10 årene.

Fremtiden ser lys ut med lav arbeidsledighet, god lønnsvekst og lav rente

Dette kan nok kanskje stemme, men det er nok bare superoptimisten OMF som i disse tider mener fremtiden ser lys ut

Det er nok ikke det…..avisene har jo etterhvert begynt å skrive litt om dette, børsen henter seg inn igjen, boligprisnee har begynt å stige….det er flere som ikke er superpessimister…men “time will show”…..jeg er ikke bekymret!

Mvh
OMF

 

[Vegardaase]

Jeg stusser litt på dine tre argumenter for videre boligprisoppgang.

Jeg har i det store og hele problemer med å skjønne hvor man ser hvis man skal hevde at det er noe fundamentalt feil med boligprisene:

- det koster langt mer å bygge nytt enn å kjøpe brukt.

Min erfaring er stikk motsatt. Vi bygger nytt hus i et pressområde på vestlandet. Det 10 år gamle nabohuset ble forrige høst solgt for en pris 20% høyere enn totalprisen på vårt prosjekt - og dette gamle huset er i tillegg 100 m2 mindre. Av det jeg ser av prisnivåer rundt meg er det lite som tyder på at mitt eksempel er spesielt avvikende synes jeg.

Dette høres jo helt horribelt ut, men det er vanskelig på kommentere slike tall uten aa ha litt mer kjøtt på benet!

På et generellt grunnlag så er det jo slik at det er vanskelig å sammenligne fordi det som kalles pressområder allerede er utbygd. I Bergen finnes det vel knapt en tomt i sentrum som ikke er bebygd – så det fines ikke noe marked for tomter som gjør det mulig å sammenligne tomtepriser med utkantstrøkene.

Jeg er i grunn overrasket over at noen i det hele tatt hevder at det er billigere å bygge nytt enn å kjøpe brukt.

Så – bare for å avslutte din påstand:
Ditt prosjekt har like flott beliggenhet, du har ikke regent inn noe egeninnsats, standarden er like høy, du har betalt markedspris for tomten – og likefullt så ble totalprisen for ditt hus (også inkludert finansieringskostnadene frem til innflytting) 20% lavere enn det nabohuset ble solgt for – som i tillegg er 100m2 mindre. Hvis det stemmer – så vil jeg vel bare hevde at det ikke er representativt for markedet generellt!

Det er sant som du sier at det kan være vanskelig å versette prisen på tomten eksakt på grunn av at det finnes svært få tomter å sammenligne med (det var så ille at folk kjøpte brukte hus, rev dem ned og bygde nytt). Jeg brukte imidlertid en så realistisk prisnivå som mulig i mitt eksempel. Beliggenheten er lik, jeg skal ikke gjøre noe praktisk egeninnsats (alle som har bygd hus vet at egeninnsatsen i å plannlegge allikevel ligger på atskillige timer..) standarden er like høy, nabohuset er 100m2 mindre, jeg forsøkte å bruke en tilnærmet markedspris i mitt eksempel, finansieringskost er ikke beregnet og prisene jeg snakker om er totalbeløpet på hva mitt hus koster (-finanskost) og hva nabohuset ble solgt for.

Det er mye mulig at mitt eksempel ikke er representativt for markedet, men det er i allefall mitt intrykk. I tillegg kunne nybygget blitt gjort atskillig billigere om man hadde valgt de enkleste løsningene som ville gjort regnestykket enda mer fordelaktig. Det var først etter at jeg fikk mye førstehåndserfaring med hva ting egentlig kostet at jeg synes brukte boliger er latterlig overpriset.

- Nordmenn bruker en liten andel av disponibel inntekt til bolig

Det stemmer nok forsåvidt etter siste tider voldsomme rentenedgang. Hvordan var situasjonen for ett år siden og tar dagens boligkjøpere høyde for at denne renten kan stige? Hvordan hadde situasjonen vært om alleogså måtte begynne å betale avdrag?

Tja - jeg har hele tiden brukt 10 års fastrente…den endrer seg ikke så mye. Og som jeg skrev lengre opp – det skiftet som har vært i langsiktige renter er en av hovedgrunnen til at vi har sett så høy prisoppgangde siste 10 årene.

Ja, du ja... Du virker jo å ha god greie på hva du driver med, men det er ikke mitt intrykk blandt "folk flest". En undersøkelse i DN viste at kun 30% av et representativt utvalg klarte å regne ut hvilke to lånealternativer som var billigst... Et marked med så lav kompetanse kan umulig være rasjonelt?

Fremtiden ser lys ut med lav arbeidsledighet, god lønnsvekst og lav rente

Dette kan nok kanskje stemme, men det er nok bare superoptimisten OMF som i disse tider mener fremtiden ser lys ut

Det er nok ikke det…..avisene har jo etterhvert begynt å skrive litt om dette, børsen henter seg inn igjen, boligprisnee har begynt å stige….det er flere som ikke er superpessimister…men “time will show”…..jeg er ikke bekymret!

Mvh
OMF

Du har rett i det. Time will show. Uansett ser jeg på bolig som en investering i livskvalitet som jeg synes man må skaffe seg når man har behovet. Enten har man råd eller ikke - er man ekstra heldig opplever man i tillegg en voldsom verdiøkning på boligen etter anskaffelse.

 

[OMF]

Nypris/brukt er vanskelig å diskutere.

Jeg så litt på dette med tomtepriser og byggekostnader når vi kjøpte hus og jeg kom vel til akkurat motsatt konklusjon av det du har gjort.


Det som jeg synes er et viktig poeng og som veldig mange "glemmer" er at man kan regne en årlig prisvekst på bolig på 2,5%.

(Sikkert mange som rykker i beinet nå, men det er slik at Norges Bank styrer med et inflasjonsmål på 2,5% - dvs at alle andre varer blir 2,5% dyrere hvert år - melk, rørlegger, ferieturer, strøm, biler og bensin. Hvis boliger ikke skulle blitt tilsvarende dyrere hvert år ville det betydd at boliger realtivt sett hadde blitt billigere hvert år. I tillegg har vi en vekst i reallønn på bortimot et par prosent. Det betyr i klartekst at at hvis man bruker en fast andel av inntekten sin til bolig (feks 40%) så vil boligprisen snarere stige med 4% hvert år enn 2,5%.


Så når en enebolig kostet 150k i 1970, og 4 millioner i dag - hva tror du den vil koste i 2030? 4 millioner eller 6,7 mil?

Og hvis man så skal regne litt på leie eller eie....ja så utgjør disse 2,5% ganske mye....på en enebolig til 4 millioner så utgjør de faktisk 100 000,- i året - eller over 8000,-/Mnd. og det er viktig penger - og i mange tilfeller det som vipper skålen mot kjøp.....


Og jeg oppfordrer alle skeptikerne her til å finne feil i regnestykket jeg satte opp for huset på Kløfta.
Under forutsetninge av at man får leid ut underetagen for 7500,-/mnd - er det da slik at totale utlegg til bolig er på ca 3000,-/mnd - og at man på lang sikt faktisk tjener ca 3000,-/Mnd på å bo der...?

Kan det da være slike at boliger er dyrt i Norge...?



mvh
OMF

 

[Pedal]

Eksemplet til OMF er meget beskrivende og riktig.
(I praksis går det vel med noen ekstra kroner til vedlikehold og opprettholdelse av tidsmessig standard av inne- og utearealer på en slik enebolig).

Den særnorske ordningen med fullt rentefradrag og skattefri utleie av hybel/sokkelleilighet gjør dette til et vakkert regnestykke. Kort sagt: Lån penger og kjøp bolig med utleiemulighet.

-Det er dessuten den beste pensjonsforsikring. Høyt offentlig pengebruk, kombinert med "forgubbingen" gjør Pensjonsfondet til et pyramidespill. Vi som er unge i dag vil få dårligere utbetalinger enn dagens pensjonister. De som i dag sparer privat risikerer å få trekk (straff) i den offentlige pensjonen. En leieinntekt "på si" kan derfor sikre deg en anstendig pensjonist tilværelse.

Vi skal bli gamle sammen her på HiFiSentralen. Jeg håper inderlig at når den tid kommer, så har hver og en fremdeles råd til litt edel drikke, nye høyttalere og siste skiva til Bob Dylan om han fremdeles lever. De som følger OMF sitt råd i dag, kan lete fram denne tråden fra arkivet og sende han en takk i år 2029.

 

[Vegardaase]

Det er jo helt klart at kjøp av bolig er det eneste rette når man ser investeringen i et langt perspektiv. Spørsmålet som også Grytten stiller, er jo om det etterhvert kan bli enda gunstigere?

 

[OMF]

Det er jo helt klart at kjøp av bolig er det eneste rette når man ser investeringen i et langt perspektiv. Spørsmålet som også Grytten stiller, er jo om det etterhvert kan bli enda gunstigere?

Jeg har vel et inntrykk av at Grytten (og andre) mener at det er en generell overprising av bolig - og det synes for meg rart all den tid kostnadene ved å eie bolig er langt mindre enn kostnadene ved å leie.

(Boligen på Kløfta er selvsagt spesiellt gunstig siden den har høy leieinntekt, men det er ikke spesiellt vanskelig å finne en bolig i Norge til 3mil, som gir 5000,-/mnd i leieinntekt....og da er regnestykke bare marginalt dårligere - og i det lange løp så bor man ikke bare gratis..., man tjener faktisk penger på å kjøpe og bo i en slik bolig.

Så for de som leier tilsvarende leilighete som kjelleren på Kløfta for 7500,-/mnd - så vil de faktisk komme 125 000,-/året bedre ut av det ved å kjøpe det huset. Og da vil jeg anta at bostandarden øker, man får mer hage og utsikt. Det er 10 000,- i måneden det....jeg fatter ikke at folk ikke ser dette. (Det er selvsagt en del som ikke greier og betale det ekstra som må betales inn i forhold til husleie, eller ikke får lån, men de fleste skulle komme i mål med noe slikt!)

Og man kan gjerne sykle til jobb, ta med seg matpakke, senke temepraturen om natten og dusje i kaldt vann..., men med bolig kan man med enkle grep hente inn 10 000,- etter skatt hver måned! Det er fritt frem for alle!

Fortell meg hva som er feil med regnestykket! Hvis ikke kan det jo ikke vært dyrt med bolig i Norge...?

Mvh
OMF

 

[ErosLoveking]

om jeg ville bodd på Kløfta, selv om jeg fikk betalt for det, er en annen sak............. :

 

[OMF]

om jeg ville bodd på Kløfta, selv om jeg fikk betalt for det, er en annen sak............. :

Tja...det er jo et relevant poeng - men jeg har sammenlignbare tall både for den boligen jeg solgte i Bergen i fjor og den jeg flyttet til....(Altså at jeg har bodd gratis hvis man bruker veldig nøkterne tall, og at man faktisk tjener penger på å bo hvis man bruker det jeg anser som mer realistiske tall)

Hva svarte Einstein når han ble spurt om den sterkeste kraften i universet...(Håper jeg husker riktig her nå...)?

Og hvilken kraft jobber for deg når du eier egen bolig...?

Mvh
OMF

 

[Barbaresco]

Det var vel rentes rente

 

[OMF]

Det var vel rentes rente

Jepp.....

Og er det realtivt behagelig å sitte på terrassen å vite at huset stiger noen hundrelapper i verdi hver dag nå, og at det kommer til å stige nesten det dobbelte hver dag om 20 år....

(Og for de som ikke har skjønt det.....lånet stiger ikke....)

Mvh
OMF

 

[Vegardaase]

Det er jo helt klart at kjøp av bolig er det eneste rette når man ser investeringen i et langt perspektiv. Spørsmålet som også Grytten stiller, er jo om det etterhvert kan bli enda gunstigere?

Jeg har vel et inntrykk av at Grytten (og andre) mener at det er en generell overprising av bolig - og det synes for meg rart all den tid kostnadene ved å eie bolig er langt mindre enn kostnadene ved å leie.

Det er mye som ikke er logisk. Hvordan skulle man kunne forklare at børskursene falt så mye som de gjorde ved juletider? Ingen logisk grunn, men det spiller jo liten rolle da de allikevel falt som de gjorde. Jeg synes du er i overkant optimistisk ift folks generelle regneferdigheter, økonomisk kunnskap og ikke minst interesse... I tillegg neglisjerer du "merkostnadene" det er for folk å påta seg en gjeld på 3-4 mill ift bare å betale husleie.

Jeg synes det er ulogisk at studenter, frisører, bartendere og kassadamer skal ha råd til å kjøpe seg nye leiligheter i sentrum av Norges største byer. Enten er det da boligprisene som er for lave eller så vil arbeidsledigheten og de økonomiske realitetene innhente disse slik at de ikke lenger har råd til å bo der. Jeg har foreløbig mest tro på det siste, men siste halvårs kraftige rentenedsettelse har nok gjort fremtiden for boligmarkedet lysere.

Jeg synes også at du rosemaler utleiemarkedet litt vel mye. Det er ikke realistisk med fullt belegg, aldri problemer av noe slag, punktlig betaling osv. Familien har i lang tid leid ut et middels stor hus i en middels stor by på østlandet. Det har aldri vært god butikk ut ifra økonomiske vurderinger og slik sett har det da selvfølgelig vært motsatt for leietagerne (dog ikke i like stor grad pga skattleggingen - som jo du glatt unngår med ditt eksemplet).

Jeg vurderte også sterkt å kjøpe en leilighet for utleie i Oslo sommeren 2004. Ift mine beregninger ville dette da gå hårfint i pluss og hele fortjenesten ville derfor være avhengig av verdistigningen. I ettertid har jo denne verdistigningen vist seg å være formidabel og sammen med den fallende renten hadde dette blitt en knallinvestering. Ved kjøpstidspunktet synes jeg imidlertid risikoen var for stor.

Det blir jo spennende å se fremover. Som pedal sier er jeg ikke i tvil om at alle som kjøper bolig i dag - uansett om eiendomsmarkedet stiger eller faller på kort sikt - kan si seg veldig fornøyd i 2029.

Hilsen en som bygger hus med utleiemulighet og egentlig er veldig optimistisk...

 

[OMF]

Jeg har vel et inntrykk av at Grytten (og andre) mener at det er en generell overprising av bolig - og det synes for meg rart all den tid kostnadene ved å eie bolig er langt mindre enn kostnadene ved å leie.

Det er mye som ikke er logisk. Hvordan skulle man kunne forklare at børskursene falt så mye som de gjorde ved juletider? Ingen logisk grunn, men det spiller jo liten rolle da de allikevel falt som de gjorde.

Det er veldig logisk at prisene falt som de gjorde. Aksjeprisene reflekterer verdien av all fremtidig inntjening – når så fremtidsutsiktene blir dramatisk dårlgiere faller selvsagt kursen drastisk.
Jeg synes aksjemarkedet er litt på siden her – og jeg er enig I at aksjemarkedet ikke alltid opptrere rasjonellt. Men på lang sikt (+50år) så vil man se at det er en veldig klar sammenheng mellom inntjening /Cash flow) og aksjekurs. Akkurat som man vil se en veldig klar sammenheng mellom inflasjon,reallønn og boligpriser.

Jeg synes du er i overkant optimistisk ift folks generelle regneferdigheter, økonomisk kunnskap og ikke minst interesse...

Det stemmer nok……..men for de som faktisk setter seg ned å ser på numrene så er tallene med to streker under ikke spesielt skremmende!

I tillegg neglisjerer du "merkostnadene" det er for folk å påta seg en gjeld på 3-4 mill ift bare å betale husleie.

Ja – denne merkostnaden mener jeg er helt neglisjerbar…..det går ikke lange tiden før boligprisen har steget såpass mye at huset er verdt langt mer enn gjelden, og man kan kose seg med en stadig økende formue. Den fordelen neglisjerer du….og jeg vil tro den siste langt oppveier den første.

Jeg synes det er ulogisk at studenter, frisører, bartendere og kassadamer skal ha råd til å kjøpe seg nye leiligheter i sentrum av Norges største byer. Enten er det da boligprisene som er for lave eller så vil arbeidsledigheten og de økonomiske realitetene innhente disse slik at de ikke lenger har råd til å bo der. Jeg har foreløbig mest tro på det siste, men siste halvårs kraftige rentenedsettelse har nok gjort fremtiden for boligmarkedet lysere.

Ja – når vanlige folk har råd til å kjøpe leiligheter i sentrum av de største byene i landet så tilsier vel det at boligprisene ikke er ”kunstig høye”…skulle man tro….

Arbeidsledigheten er vel spådd til å nå ca 5% - altså en økning på ca 3% av de som er arbeidsføre…eller under 2% av totalbefolknignen. Hvis man ser på tilflytning til byer og befolkningsvekst generelt så er vel ikke dette noe som kan forklare store fall i etterspørselen etter bolig…?

Med det mandatet Norges Bank har fått er det en selvfølge at renten settes ned i økonomiske nedgangstider.

Jeg synes også at du rosemaler utleiemarkedet litt vel mye. Det er ikke realistisk med fullt belegg, aldri problemer av noe slag, punktlig betaling osv. Familien har i lang tid leid ut et middels stor hus i en middels stor by på østlandet.

Jeg har leid ut bolig siden 1998 og fremdeles ikke tapt en månedsleie.

Det har aldri vært god butikk ut ifra økonomiske vurderinger og slik sett har det da selvfølgelig vært motsatt for leietagerne (dog ikke i like stor grad pga skattleggingen - som jo du glatt unngår med ditt eksemplet).

Leieinntekter fra utleieleilighet i egen bolig er skattefritt – derfor er ikke skatt med i eksempelet.

Jeg vurderte også sterkt å kjøpe en leilighet for utleie i Oslo sommeren 2004. Ift mine beregninger ville dette da gå hårfint i pluss og hele fortjenesten ville derfor være avhengig av verdistigningen. I ettertid har jo denne verdistigningen vist seg å være formidabel og sammen med den fallende renten hadde dette blitt en knallinvestering. Ved kjøpstidspunktet synes jeg imidlertid risikoen var for stor.

Som sagt så er det en den nominelle verdistigningen som tipper vektskålen – og på sikt blir den minst 2,5%. Og på en bolig til 2 mil er det 50 000,- i året!
Og på lang sikt kommer det til å fortsette slik!

Legg merke til at jeg prater om å kjøpe egen bolig med utleiemulighet. Å kjøpe kun for utleie er nok ikke like lønnsomt!

Det blir jo spennende å se fremover. Som pedal sier er jeg ikke i tvil om at alle som kjøper bolig i dag - uansett om eiendomsmarkedet stiger eller faller på kort sikt - kan si seg veldig fornøyd i 2029.

Ja – man burde i grunn spørre seg selv om hvor lenge man har tenkt å bo i bolig….og hvis (og dette antar jeg gjelder de fleste) svaret er at det skal man gjøre ganske lenge…så er forskjellen i kroner og øre ofte ikke så store hvert år, men etter 30 år – så kan man enten ha ingenting, eller en nedbetalt bolig….

Hilsen en som bygger hus med utleiemulighet og egentlig er veldig optimistisk...

Lurt!
Husk på at du taper en månedsleie (eks 6000,-/mnd)for hver måned utleieleiligheten ikke er klar.
Kort fortalt – hvis du ikke får leid ut fordi du selv skal tapetsere, male, legge gulv og liste utleieleiligheten….og dette arbeidet blir stående i 4 mnd. Så er det billigere for deg å leie en håndtverker for å gjøre dette for 20 000,- og leie ut straks…..

Mvh
OMF

 

[Vegardaase]

Jeg synes det er ulogisk at studenter, frisører, bartendere og kassadamer skal ha råd til å kjøpe seg nye leiligheter i sentrum av Norges største byer. Enten er det da boligprisene som er for lave eller så vil arbeidsledigheten og de økonomiske realitetene innhente disse slik at de ikke lenger har råd til å bo der. Jeg har foreløbig mest tro på det siste, men siste halvårs kraftige rentenedsettelse har nok gjort fremtiden for boligmarkedet lysere.

Ja – når vanlige folk har råd til å kjøpe leiligheter i sentrum av de største byene i landet så tilsier vel det at boligprisene ikke er ”kunstig høye”…skulle man tro….

Enig. Jeg mener det er merkelig at så mange har råd til det beste, så enten er prisene for lave eller kjøpekraften for stor. Vi får håpe at førstnevnte reagerer opp ift at det andre skal reagere ned...

Det har aldri vært god butikk ut ifra økonomiske vurderinger og slik sett har det da selvfølgelig vært motsatt for leietagerne (dog ikke i like stor grad pga skattleggingen - som jo du glatt unngår med ditt eksempel).

Leieinntekter fra utleieleilighet i egen bolig er skattefritt – derfor er ikke skatt med i eksempelet.

Jeg er selvfølgelig klar over det. Jeg mente at eksempelet ditt (om det er for å vise at eiendomsprisen generelt er for lav her i landet) er misvisende og viser at det er større forskjell på kjøp/leie av bolig enn det egentlig er fordi du går ut ifra at "alle" leier en sokkelleilighet og at "all" husleie er skattefritt.

Det blir jo spennende å se fremover. Som pedal sier er jeg ikke i tvil om at alle som kjøper bolig i dag - uansett om eiendomsmarkedet stiger eller faller på kort sikt - kan si seg veldig fornøyd i 2029.

Ja – man burde i grunn spørre seg selv om hvor lenge man har tenkt å bo i bolig….og hvis (og dette antar jeg gjelder de fleste) svaret er at det skal man gjøre ganske lenge…så er forskjellen i kroner og øre ofte ikke så store hvert år, men etter 30 år – så kan man enten ha ingenting, eller en nedbetalt bolig….

Helt klart. Denne fordelen er imidlertid ikke like tydelig i alle deler av markedet feks små leiligheter beregnet på unge folk. Det virker også som det er her "meglerne" legger inn støtet og hauser prisene ved hver mulighet. Studentene hopper på og kjøper seg "leilighet" uten soverom til nærmere 2 mill der de har en tidshorisont på boforholdet på max et par år... Ufattelig spør du meg.

Jeg er ingen makroøkonom så jeg har kanskje et dumt spørsmål:
Hva skjer om "alle" tar opp avdragsfrie lån og venter på at inflasjonen skal slette lånet? Jeg forstår jo hvordan dette fungerer for den enkelte, men jeg kan virkelig ikke forstå samfunnsmekanikken i at lånene bare forsvinner av seg selv? Kan virkelig dette være bærekraftig? Det virker jo å være normen de siste årene...

 

[OMF]

La meg først bare kommentere det med forskjellige boliger….og ja det er enorme forskjeller på bokostnader…og det er for meg en gåte at noen er villig til å betale det sammme for en liten leilighet I sentrum som man kan få en enebolig for litt utenfor.

Men folk må få lov til å velge selv, og at små leiligheter, med dårlige løsninger og høy fellesgjeld har vært dyre og trolig vil korrigere ned – betyr ikke at hele boligmarkedet er overpriset.

Hva skjer om "alle" tar opp avdragsfrie lån og venter på at inflasjonen skal slette lånet? Jeg forstår jo hvordan dette fungerer for den enkelte, men jeg kan virkelig ikke forstå samfunnsmekanikken i at lånene bare forsvinner av seg selv? Kan virkelig dette være bærekraftig? Det virker jo å være normen de siste årene...

Nei – dette er ikke bærekraftig – og det er på ingen måte det som skjer heller.
Eksempelet er såpass ekstremt at det neppe er relevant å diskutere akkurat det.

Det som i stor grad regulerer dette er:

Pengepolitikken som utøves at sentralbanken, og i praksis er rentesettingen.
Renten virker på 2 måter:
En inntektseffekt – som sier noe at økt rente gir inndragelse av kjøpekraft hos de som har lån, og økt kjøpekraft hos de som har penger i banken. Den første effekten er nok større enn den andre og økt rente kalles også for kontraktiv pengepolitikk.

Renten virker også gjennom en substitusjonseffekt – altså renten er kostnaden for å nyte noe i dag – kontra å nyte det om ett år. Denne effekten er mye sterkere. Det sier seg selv at det ikke hadde vært mange som hadde lånt til forbruk i dag hvis renten var skyhøy.

Til slutt påvirker også renten aksjemarkedet på mange måter. De to nevnte effektene gjør at etterspørselen etter varer og tjenester øker hvis renten settes ned. I tillegg så er det slik at forskjellen på avkastningen i aksjemarkedet og bankrente gjerne kalles for risikopremie. Hvis bankrenten senkes – så får man høyere risikopremie for å investere i aksjer – det gjør aksjeinvesteringer mer attraktive.

Som en siste punkt så kan man nevnte bedriftene gjerne er de som har de største lånene – og bunnlinjen og investeringsviljen til bedrifter i stor grad påvirkes av renten .

Finanspolitikken er myndighetens pengebruk over statsbudskjette og er uavhengig av pengepolitikken! Hvis regjeringen bruker for mye penger – altså er for ekspansive – så vil sentralbanken sette opp rentene – altså føre kontraktiv pengepolitikk….riset bak speilet er altså renten, hvis det er fare for at Krisitin blir for raus i budskjettet!

Så….hva skjer hvis ingen betaler avdrag…..
Jo – hvis vi forutsetter at det fremdeles kommer unge til som tar opp nye lån – så vil dette være det samme som ekspansiv pengepolitikk – altså pengemengden øker. Det vil føre til økt aktivitet og økt press i økonomien. Hvis dette presset igjen fører til økt inflasjon – så vil sentralbanken øke renten. Og når renten øker så vil enten:
(1) – De som har lån synes at substitusjonskostnaden blir så høy at de begynner å betale tilbake lånet – altså at pengemengden igjen minker.
(2) – Sentralbanken må øke renten ytterligere slik at rentebetalingen på lånene trekker inn tilstrekkelig av pengemengden!

Nå er det jo slik at bankene må ha en viss soliditet – altså de må ha sikkerhet for utlånene sine….så bankene kan ikke låne ut så my de vil……Og det er alltid en motpart på et lån…så er det er ikke mulig at ”alle” blir gjeldslaver.


Tilbake til boligprisene….så er det slik at de lange rentene – altså forventningene om renten i fremtiden har falt betydelig. Det gjør at både inntektseffekten og substitusjonseffekten ved å ha et stort boliglån er blitt betydelig redusert. Og det er i mine øyne den viktigste årsaken til den ”voldsomme” prisvekten man den senere tid har sett på bolig!

Tar et lite forbehold på slutten om at dette er skrevet litt raskt, og på ingen måte en fullstendig gjennomgang!

Men oppsummert så er effekten av at folk velger lengre avdragstid den samme som om sentralbanken senker renten og folk låner mer. Og effekten er at pengemengden øker….og etterspørselen øker! Bakdelen er hvis etterspørselen øker så mye at det danner seg høy inflasjon og tap av konkurranseevne ovenfor utlandet!

Mvh
OMF

 

[Vegardaase]

Grytten har vært ute med nye spådommer:

http://www.dn.no/privatokonomi/article1673531.ece

 

[OMF]

Ja....han moderer seg litt, men det er jo en del forhold som er litt for lettvinte til at en NHH professor skal bruke det i argumentasjonen!

Grafen viser at boligprisene har falt tilbake igjen etter hver eneste periode med kraftig oppgang.

- Når den stiger, er det tegn på en boble, sier NHH-professoren, som har økonomisk historie som spesialfelt.


For meg så er det 100% uinteressant å se på prisutvikling fra 1819 og frem til i dag....den vanlige mannen i gata fikk jo ikke selv bestemme om han kunne låne penger før på 1980 tallet....

Vi har veldig lav rente, og i Norge ble den ble satt ned før konjunkturen ble virkelig ille. Lav rente gir høy etterspørsel. I tillegg legges det få boliger ut for salg og det bygges lite nye boliger

Dette er vel forklaringsvariabler - som forklarer hvorfor boligprisen er høy.....og ikke grunner til at boligboblen ikke sprekker…..

Men han minner samtidig om at norske realboligpriser fra 1993 og frem til 2007 steg dobbelt så mye som de amerikanske.
- Det er ingen, ikke en eneste person jeg har møtt, som har nektet for at det var en boligprisboble i USA.

Dette er for lettvint….Først og fremst så har amerikanerne knapt nok hatt reallønnsutvikling i perioden, mens Norge har hatt enorm vekst. I tillegg har Norge gått fra å være et høyrenteland til renteforventinger på ca 5%. Begge deler har dramatisk innvirkning på boligprisen!


Grytten mener boligprisene har blitt drevet oppover av stadig større gjeldsopptak. Han viser til at den norske boligprisindeksen steg med 200 prosent siden 1995, i takt med at innenlandsk kreditt har steget omtrent like mye.
I samme periode har imidlertid den disponible inntekten vokst med mindre enn 100 prosent.
- Vi har lånt oss til en boligprisboble. Boligprisene har steget veldig mye mer enn inntektene, sier Grytten.


En naturlig følge av lavere rente og et bedre kredittmarked – altså letter å få lån.

Mvh
OMF

 

[Vegardaase]

Det har aldri vært god butikk ut ifra økonomiske vurderinger og slik sett har det da selvfølgelig vært motsatt for leietagerne (dog ikke i like stor grad pga skattleggingen - som jo du glatt unngår med ditt eksempel).

Leieinntekter fra utleieleilighet i egen bolig er skattefritt – derfor er ikke skatt med i eksempelet.

Jeg er selvfølgelig klar over det. Jeg mente at eksempelet ditt (om det er for å vise at eiendomsprisen generelt er for lav her i landet) er misvisende og viser at det er større forskjell på kjøp/leie av bolig enn det egentlig er fordi du går ut ifra at "alle" leier en sokkelleilighet og at "all" husleie er skattefritt.

Fikk lyst til å illustrere eksemplet mitt:
Leie en 65 kvm leilighet på frogner: 11 000 kr/mnd
Kjøpe en 66 kvm leilighet på frogner: 3 100 000, husleie 902 kr/mnd

Kostnad leie: 11 000/mnd
Kostnad kjøp*: rentekostnad 9 300/mnd + husleie 902/mnd = 10 202

Dette viser at forskjellen er skarve 800 kr.

*Forutsetter 5% rente -> årlig rente 155 000, skattefradrag 43 400, netto 111 600

Om man skal kjøpe denne leiligheten for å leie den ut (som jo er argumentet OMF bruker for at eiendomsprisene skal fortsette å stige) blir forholdet slik:
Leieinntekt (11 000 kr/mnd - 3 080 kr (28% skatt)) 7 920 kr/mnd
-Kostnad (rentekostnader + husleie) 10 202 kr/mnd
= Sum -2282 kr/mnd

Man må derfor ha en årlig prisstigning på 27 384 pr år om dette skal gå i null. I tillegg er jo selvfølgelig alternativet å sette disse 3 100 000 kr i noe som gir avkastning, noe som tilsier at tapet i praksis er større enn regnestykket viser. I følge argumentasjonen brukt tidligere viser dette da at enten skal leieprisen opp eller boligprisen ned.

 

[OMF]

Fikk lyst til å illustrere eksemplet mitt:
Leie en 65 kvm leilighet på frogner: 11 000 kr/mnd
Kjøpe en 66 kvm leilighet på frogner: 3 100 000, husleie 902 kr/mnd
Kostnad leie: 11 000/mnd
Kostnad kjøp*: rentekostnad 9 300/mnd + husleie 902/mnd = 10 202

Dette viser at forskjellen er skarve 800 kr.

Regnestykket ditt er noe unyansert.
Hvis du legger til forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold på til sammen 20 000,- i kjøpseksempelet ditt – i tillegg til å bruke en rente på 5,5% som nok er mer realistisk på lang sikt - så ender du opp med en årlig kostnad på 153 584,-.
I tillegg så MÅ man regne med en årlig prisstigning på 2,5% - som gir en årlig gevinst på 77 500,-.
Kostanden ved å bo i denne leiligheten er altså 76 084,- eller 6 340,-/mnd alt inkludert.

Sammenligner man dette med leien på 11 000,-/mnd så er det igjen for meg vanskelig å forstå at boligprisene er spesielt høye.

Om man skal kjøpe denne leiligheten for å leie den ut (som jo er argumentet OMF bruker for at eiendomsprisene skal fortsette å stige) blir forholdet slik:
Leieinntekt (11 000 kr/mnd - 3 080 kr (28% skatt)) 7 920 kr/mnd
-Kostnad (rentekostnader + husleie) 10 202 kr/mnd
= Sum -2282 kr/mnd
Man må derfor ha en årlig prisstigning på 27 384 pr år om dette skal gå i null. I tillegg er jo selvfølgelig alternativet å sette disse 3 100 000 kr i noe som gir avkastning, noe som tilsier at tapet i praksis er større enn regnestykket viser. I følge argumentasjonen brukt tidligere viser dette da at enten skal leieprisen opp eller boligprisen ned.

(Jeg har vel ikke sagt at utleie er grunnen til at boligprisene ikke skal falle, men heller sagt det at det finnes mange måter man bor langt billigere ved å kjøpe enn å leie - og det viser jo også dette regnestykket...)

Regnestykket ditt er litt feil:
Leieinntekt 132 000,-
-Renter -170 500,-
- Kommunale, vedlikehold, etc -20 000,-
-Husleie -10 848,-
Resultat -69 348,-
+ prisstigning 2,5% 77 500,-

Bunnlinje 8 152,-

Alternativ avkastning skal du ikke ta hensyn til da du har inkludert kapitalkostnaden i form av renter.

Mao – så er det faktisk marginalt lønnsomt å kjøpe denne for utleie, men det er mye styr for å bytte penger. Men nå er det jo heller ingen grunn til boliprisene skal styres av boligspekulanter.

Regnestykket viser helt klart – at det er langt billigere (nesten halv pris) å kjøpe enn det er å leie.

Mvh
OMF

 

[Vegardaase]

Det er gøy å kunne diskutere dette på et saklig nivå der jeg også forsøker å lære litt..

Komentar til min forrige post:
- Forsikring er en like stor kostnad ved begge alternativer.
- Kommunale avgifter er vel inkludert i husleien både ved leie og kjøp (slik har det alltid vært for meg i allefall).
- Rentesatsen var bare et tenkt eksempel, men burde nok vært satt litt høyere ja.

Der du gjør regnestykket ditt uforståelig for meg, er at du trekker inn en verdiøkning på 2,5%. Mulig man kan sette dette som et langsiktig mål for verdiøkningen, men dette er jo langt fra en naturlov og vil selvfølgelig ikke være korrekt i alle tidsintervaller. Men ellers er jeg jo selvfølgelig helt enig i at potensialet for å gjøre store penger på eiendom er verdistigningen. Husleien i seg selv er ikke nok til å forsvare en slik investering.

Hvorfor mener du at man ikke skal ta hensyn til en alternativ avkastning? Det koster da akkurat det samme å låne 3,1 mill enten man setter dem i eiendom eller feks børs? Ingen vil velge eiendom om man får 3-dobbel verdistigning på børs og vice versa? Uansett lite attraktivt å sette slike summer i eiendom om du mener man kan forvente 2,5% avkastning, så lenge man får det dobbelte i banken.

Regnestykket viser helt klart – at det er langt billigere (nesten halv pris) å kjøpe enn det er å leie.

Enig - så lenge man også regner inn en forventet avkastning. Regnestykket ser jo selvfølgelig helt anderledes ut om man må selge med tap...

Ellers synes jeg at denne boligpristenkningen din minner om et pyramidespill. Ta opp store lån som forsvinner med tiden for å kjøpe en vare som bare skal stige og stige. Jeg forstår ikke hvordan dette kan være samfunnsøkonomisk bærekraftig.

 

[OMF]

Det er gøy å kunne diskutere dette på et saklig nivå der jeg også forsøker å lære litt..

Komentar til min forrige post:
- Forsikring er en like stor kostnad ved begge alternativer.

Nei – når du leier betaler du trolig bare en innbo forsikring, mens huseier også må betale en brann/naturskade.

- Kommunale avgifter er vel inkludert i husleien både ved leie og kjøp (slik har det alltid vært for meg i allefall).

Jeg har aldri hørt om en leiekontrakt der leier skal være ansvarlig for renovasjon, vann, kloakk, eiendomsskatt, feiing osv. Dette slipper man dersom man leier, men må betale dersom man eier.

- Rentesatsen var bare et tenkt eksempel, men burde nok vært satt litt høyere ja.

Jeg prøver konsekvent når jeg lager slike regnestykker å bruke realistiske tall. Dette for at man ikke skal bli kritisert for å tøye strikken litt på alle punkter….5.35 % er den lavset renten jeg har funnet med 10 års binding…og da blir nok den effektive renten (som er den som er viktig) ca 5,5%.

Der du gjør regnestykket ditt uforståelig for meg, er at du trekker inn en verdiøkning på 2,5%.

Jeg skjønner at mange synes dette er rart.
Sammenhengen her er inflasjon. Inflasjon er den generelle prisstigningen – og det som gjør at pengene blir mindre verdt hvert år. Kort fortalt grunnen til at kronesisen som nå koster 20 kroner faktisk heter krone-is.

Når prisen blir utrykt i ”løpende” priser – altså hva en kronesis faktisk kostet i 1950 og hva den koster i dag….snakker vi om nominelle priser.

Som en motsats til dette har vi realpriser. Realpriser er korrigert for inflasjon.

Et banalt eksempel.

1980.
Du tjener 200 000,- etter skatt.
Du kjøper varer for 200 000,-.

1981
Du tjener 220 000 etter skatt
Du kjøper akkurat de samme varene – men de er blitt dyrere og nå koster de 220 000,-
Den økte vareprisen på 20 000,- kalles inflasjon – og er i dette eksempelet 10 % på et år.

Lønnen har også økt det samme – men siden man ikke kan kjøpe noen flere varer for lønnen i 1981, enn det man kunne i 1980 – så har reallønnsveksten (eller økningen i kjøpekraften) vært 0%.

Man hører ofte i lønnsoppgjørene at man ønsker økt kjøpekraft. I praksis betyr dette at man ønsker lønnsvekst som er høyere enn inflasjonen. Altså man skal kunne kjøpe flere goder for lønnen enn det man kunne året før!

Vår materielle velstand – og hvor dramatisk den har økt de siste 50 årene – forteller oss også at reallønnen har økt veldig de siste 50 årene…..

De siste årene har vi faktisk hatt en nominell lønnsvekst på 4-5-6%, mens inflasjonen har vært i rundt 2%. Mao – vi har kunnet kjøpe 2-3% mer hvert eneste år. Dette er fantastisk bra – og de siste 10 årene i Norge har vært enestående når man snakker om økning i levestandard!

Så – hvor kommer boligprisene inn……
Rentesettingen i Norge har som oppgave og holde inflasjonen (altså prisstigningen) på 2,5%. Det er god grunn til å tro at man greier å holde dette på lang sikt.

Det betyr at alle varer og tjenester på sikt vil bli 2,5% dyrere hvert år. Hvis boligprisene ikke skulle øke med 2,5% (Noe som ville være rart da takplater, planker, betong, snekkere, tapet og boblebad alle blir 2,5% dyrere hvert år) vil det betyr at realprisen på boliger faller – og vi vil bruke en stadig mindre andel av inntekten vår på bolig – til tross for at vi stadig bruker mindre av inntektene til livsnødvendigheter som mat, klær og bil….

Jeg har gjentatte ganger hevdet at 2,5 er et forsiktig estimat. Grunne til det, er at forventet prisstigning er 2,5 % - mens forventet lønnsvekst på lang sikt er ca 4 %. Hvis man bruker en fast andel av inntekten – for eksempel 30%, så vil boligprisene stige med 4 % i året. Igjen – kort fortalt hvis boligprisene stiger med mindre enn ca 4 % årlig i snitt. Så betyr det at vi bruker en mindre og mindre andel av disponibel inntekt til bolig. La meg også forklare hvorfor jeg tror det er usannsynlig. Tilbake til eksempelet. – jeg blåser opp tallene litt.

1981
Lønn 220 etter skatt – du har brukt 100 på bolig og 120 på varer.

1981
Lønn 230 etter skatt – du har brukt 102 på bolig og 123 på varer. Og du har 5 til overs.

De 5 er din økning i kjøpekraft.
Allmenn akseptert økonomisk teori – sier at du vil kjøpe goder for disse – etter en kost/nytte funksjon. Altså du vil bruke de 5 på en slik måte at de gir deg mest nytte….feks – at du kjøper mer varer for 3 og at du bruker de siste 2 på å bo bedre – og da vil boligprisen stige med mer enn inflasjonen.

Mulig man kan sette dette som et langsiktig mål for verdiøkningen, men dette er jo langt fra en naturlov og vil selvfølgelig ikke være korrekt i alle tidsintervaller.

På lang sikt så er dette nesten som en naturlov å regne…

Så alternativet til å ikke regne med den lagsiktige verdistigningen er:
a) prøve å time markedet å oppnå en høyere avkastning = gambling
b) at man ror det jeg har skrevet ovenfor ikke stemmer!

Selvsagt er dette basert på lang tidshorisont…., men er ikke det å bo noe vi gjør over lang tid….???

Men ellers er jeg jo selvfølgelig helt enig i at potensialet for å gjøre store penger på eiendom er verdistigningen. Husleien i seg selv er ikke nok til å forsvare en slik investering.

Nettopp!

Hvorfor mener du at man ikke skal ta hensyn til en alternativ avkastning?

Fordi du regner med lånte penger….det er altså penger man ikke har….og da har man heller ikke noe alternativ å bruke dem til….

Hadde du hatt pengene liggende, eller eier tilsvarende leilighet uten lån – måtte man regnet med en alternativkost, men da skulle rentefradragene ikke vært med!

(Skal man gjøre dette helt riktig – og det bør man jo…så må man regne med riktig rente for 60 % eller 80 %, 90% - også må man regne ut egenkapitalavkastningen på det gjenstående og vurdere denne opp i mot avkastningskravet man har til en slik investering…., men den forenklede utregningen er god nok!)

Ingen vil velge eiendom om man får 3-dobbel verdistigning på børs og vice versa?

Risiko er et moment man må ta høyde for….

Folk flest i Norge kunne tjent gode penger på å la være å nedbetale boliglånet sitt når man har oppnådd beste betingelser og heller brukt avdragspengene til fast sparing i aksjer….man er betydelig rikere etter 20 år hvis man gjør det….men folk har veldig høy risikoaversjon….når man nevner aksje…ikke når man kjøper bolig… ;-)

Uansett lite attraktivt å sette slike summer i eiendom om du mener man kan forvente 2,5% avkastning, så lenge man får det dobbelte i banken.

Tunga rett i munnen nå…..det er vel ingen som har hevdet at det er gunstig å kjøpe en bolig – og la den stå tom for å tjene penger på det.

Ellers synes jeg at denne boligpristenkningen din minner om et pyramidespill. Ta opp store lån som forsvinner med tiden for å kjøpe en vare som bare skal stige og stige. Jeg forstår ikke hvordan dette kan være samfunnsøkonomisk bærekraftig.

Som jeg har vist ovenfor – så legger jeg ikke annet til grunn enn at realprisen på boliger skal være konstant. Det har fint lite med pyramidespill å gjøre…..Men for all del….folk må gjøre som de vil….jeg tjener penger på å bo her jeg bor, og om folk vil betale 11 000,-/mnd for å bo på 65m2 så skal de få lov til det!

Mvh
OMF

 

[OMF]

Da har SSB levert sin "konjunktur tendenser for Norge og Utlandet"...

Her anslår man en lønnsvekst på:
2009 3,8%
2010 3,5%
2011 3,5%
2012 4,7%

Og en vekst i boligprisene på
2009 -2,3%
2010 2%
2011 4,8%
2012 5,4%

Mvh
OMF

 

[OMF]

Jeg får vel holde liv i min "optimistiske boligtråd"!

I dag kom prisstatistikken for mai!

http://www.nettavisen.no/bolig/article2638255.ece

Prisene steg med 1,3% (sesongkorrigert - som man alltid bruker når man skal få frem det negative).

Ellers ser det ut til at leiligheter gjør det litt dårligere, mens delt/ene bolig gjør det litt bedre. Dette er i mine øyne et tegn på at spekulantene er på vei ut, og at faktiske boforhold/krone blir viktigere....

Så hvordan går det videre.....tja, det er ikke godt å si....men de aller fleste spår jo en flat avslutning på året. Det er jo også det som er vanlig....så +/- 3-5% må vel være innenfor det som kan kalles en flat avslutning av året - og vil bidra til en pen boligprisstigning i 2009 som helhet....

Mvh
OMF

 

[MML]

Jada. Jeg visste jeg hadde lest en boligprisdiskusjon her om byggekost vs kjøpe brukt. Det er jo alltid litt spennende å se tilbake på slike spådommer med etterpåkloksapens briller

Vel vårt nye hus er ferdig og taksten ble 10% over byggekost + beregnet tomtepris. Man kan kanskje si at boligprisen har steget 10% siden byggestart, men det viser iallefall at byggeprisen ikke er så ille.

Prisstigningen har vel vært formidabel siden Gryttens første dommedagsprofetier...?

 

[baluba]

...etterpåkloksapens briller

Den k-en som falt ut her må være ukens beste typo. At de som er etterpåkloke er aper har vi vel alltid visst, i likhet med alle andre vil mange påstå.

 

[OMF]

Ja boligprisene har hatt en fantastisk utvikling de siste årene - spesiellt når man tar hensyn til hvor lav inflasjonen har vært i samme periode.

Spådommene for de neste tre årene er også meget positive - hvor i grunn alle fagmiljøer spår fortsatt vekst.
http://www.na24.no/article3169790.ece

Man kan i grunn stille seg undrende til hvordan folk som i utgangspunktet skal ha høy kompetanse kan ta så feil....

Mvh
OMF

 

[kibsgard]

Men det kan være at diverse finansielle begivenheter i Europa vil påvirke boligprisen i Norge i løpet av et halvt års tid eller noe...

 

[OMF]

Men det kan være at diverse finansielle begivenheter i Europa vil påvirke boligprisen i Norge i løpet av et halvt års tid eller noe...

Tja....jeg vil vel anta at ekspertene i linken over er klar over at det er uroligheter....

Påvirkningen vil nok først og fremst være lav rente - som har motsatt virkning på boligprisene. Den neste effekten kan være redusert etterspørsel i konkurranseutsatt sektor...vel, det kan nesten være er fordel da vi i tiden fremover trenger mange nye hender i helse og omsorg, i tillegg til at oljeindustrien kommer til å vokse!

Skulle det bli enda større etterspørselssvikt, så har vi jo enormt overskudd på statsbudjsettet til å sette i gang noen store prosjekter på infrastruktur og offentlig bygningsmasse.

Som sagt det er mange som spår dommedag, det er langt mellom de som har rett.

situasjonen er natuligvis en helt annen i Hellas...

Mvh
OMF