Juss og økonomi Eiendomsinvestering i Oslo?

[MML]

Det pleier jo alltid å være litt interesse rundt økonomi og investeringer her inne og tenkte meg kanskje å få noen tips.

Jeg lurer på å kjøpe leilighet i Oslo og lurer på om andre her inne har erfaring med utleie i Oslo. Ønsker gjerne tips om områder, evt firma som tar på seg å administrere hele prosessen osv. Mest interessert i nybygg.

Setter stor pris på økonomsike betraktinger rundt en slik investering!

 

[Terje-A]

Er det ikke en kraftig korreksjon på gang i boligmarkedet også? Jeg tror det, alt for mange har lastet opp med store lån før restriksjonene ble innført......
Og mange av de som har lån på flere millioner kroner har aldri sett en rente på over 2-3%, når (ikke hvis) renta stiger til 4-5, kanskje mer, så blir dette en skikkelig kalddusj. Penger har vært tilnærmet gratis i mange år og dette går alltid i bølger....

 

[weld77]

Yielden på utleieleilighet i Oslo er stort sett elendig så det blir fort et rent veddemål på videre prisoppgang. Som privatinvestor kan man ha flaks med et enkeltstående kjøp og oppnå ok yield, men det er nok vanskelig i disse tider. Leieprisene har visstnok også stått ganske stille over noen år i Oslo (stod om det i DN eller hvor det var i dag) og med økende priser sier det seg selv at avkastnngen da er fallende.

Jeg ville for øvrig aldri vært hobbyeiendomsinvestor et annet sted enn der jeg bodde selv. Det er greit nok så lenge alt går fint, men om noe dukker opp så blir det fort dyrt og tidkrevende å ordne opp i det.

Utleiemegleren tar jobben for deg for ca 1 måneds leie eller hva det nå er, men da ryker også 1/12 av den allerede svært lave direkteavkastningen.

 

[weld77]

Om problemet ditt er at du ellers bruker opp pengene så er jo alle investeringsalternativer bedre...

Personlig holder jeg meg til aksjefond. Det er enkelt, har minimale tranaksjonskostnader, krever ingen tankevirksomhet, er likvid og løpende avkastning (dividender) er utsatt skatt på og endativil "tvungen" reinvestering av om man har fond. Å time markedet er veldig, veldig vanskelig. Man må treffe både ut og inn over tid og det er det ikke mange, om noen, som klarer. Over tid er "time in market" viktigere enn "time to market".

 

[Slubbert]

Yeld er selvfølgelig viktig, men for en privatperson er min erfaring at det kan være vel så viktig at man har noe å "spare pengene i" da alternativet er at de bare forsvinner i meningsløst økt forbruk.

Ville satset på meningsfylt økt forbruk; reiser, opplevelser og sånne ting. Ellers finnes det nok av trengende og veledige formål, hvis du har problemer med å bli kvitt pengene dine på en måte som ikke føles meningsløs.

 

[MML]

Redigerte åpningsposten for å presisere spørsmålet. Slettet noen innlegg pga lite interesant sidespor om personlige prioriteringer.

Jeg har forstått det slik fra andre økonomitråder at det er en del som driver utleie her inne. Hadde forventet - siden det på HFS OT-del virker å være personer med førstehånds erfaring fra alle tenkelige temaer - at det også er noen med erfaring fra utleie i Oslo.

 

[OMF]

Jeg tror vel at det er en gjengs oppfatning at det er såpass mange som har plassert pengene sine i utleieleiligheter i Oslo at mulighetene til å hente ut litt ekstra fortjeneste er liten. Kort fortalt er prisene for høye i forhold til hva du får inn i leie. Når du i tillegg bor i Stavanger - og da kanskje må bruke en utleiemegler til å forestå utleie, og ikke minst du må kanskje ta deg noen Osloturer dersom det skulle skje noe.

Så er vel min vurdering at du låser ganske mye kapital uten mulighet til å få noe mer enn relativt lav avkastning, mens du selvsagt tar en risiko mtp boliprisfall, renteøkning, manglende betaling fra leieboere osv.

Har du rett og slett litt mer penger enn du trenger hadde jeg plassert det i et indeksfond, har du lyst til å gjøre litt mer ut av det, kan du jo låne opp og plassere enda mer i indeksfond. (Forutsetter jo at du har 5-10 års horisont)

Mvh
OMF

 

[noruego]

Redigerte åpningsposten for å presisere spørsmålet. Slettet noen innlegg pga lite interesant sidespor om personlige prioriteringer.

Jeg har forstått det slik fra andre økonomitråder at det er en del som driver utleie her inne. Hadde forventet - siden det på HFS OT-del virker å være personer med førstehånds erfaring fra alle tenkelige temaer - at det også er noen med erfaring fra utleie i Oslo.

Har riktig nok ikke erfaring med utleiemarkedet i Oslo, men har vel litt erfaring for noen mer generelle betraktninger.

1) bestem deg for om det primære er investering av kapital for mest mulig avkastning og/eller mulig bosted for fremtidig studerende barn.

2) selv om du setter ut administrasjon til andre, ikke undervurder tid/energi som potensielt kan gå med som eier om du er uheldig med et eller flere leieforhold.

3) litt avhengig av hvor mye kapital du har å investere, vurder stabil og forutsigbar (rimelig) langtidsleie mot korttidsleie, men da må sistnevnte ha attraktiv beliggenhet nok til å konkurrere mot minst tre-stjerners hotell.

For korttidsutleie er algoritmer alt. Da min kone var hjemmeværende i fire år da ungene var små opparbeidet hun seg AirBnB Super Host for vår egen ferieleilighet. Hun kunne så bruke den statusen for å genere betydelige inntekter for eier ved å serve en AirBnB leilighet i vårt da (sentrale) nabolag, og ikke en uvesentlig del for henne selv. Fra 10k for langtidsleie for 35m2 fikk hun den etter tre måneder opp i 40k i måneden som den stort sett genererte de neste tre årene. Mye styring i starten og tid tar det jo når man må svare på alskens dekksparkingsspørsmål (inklusive fra amerikanere som fant det absurd at det virkelig ikke var heis helt til annen etasje og hvordan de da skulle få sin bagasje opp med bare trapper) men hun økte huseiers brutto leieinntekt fra 10 til over 30K, og fikk en brutto inntekt på rundt 8K i måneden selv.

 

[Balle Clorin]

Jeg kjøpte sekundær leilighet i Oslo idag. Prisene går sidelengs for tiden , men på populære objekter raser budkrigen avgårde . Alle de siste 5 visningen jeg har vært på ble solg på en dag og over prisantydning . MEN jeg observerer at meglere ofte underpriset prisantydning Feks var mitt kjøp -som var en strøken 3rom og kjøkken- priset til under 70k/m2 mens området og naboleiligheter har gått for 75-80k/m2
Og det var der budkrigen endte. Man må jo ha minst 40% egenkapital på sekundærleiligheter og selv da dekker ikke leieinntekten banklån og husleie ....
Så cash flowen er negativ med dagens priser og leieinntekter.
Nå kjøpte vi denne leiligheten ikke for utleie men som hjelp og rehabilitering til en ufør datter som skal få slippe å bo hjemme hos mor og far. Det er ille nok å være syk arbeidløs enslig mor i 30 åra og være avvist av NAV og helsevesen pga saksbehandler feil .
Men det en helt annen historie...

 

[MML]

Er fullstendig klar over at mange nok har investert i utleiebolig og at mye av gevinsten derfor allerede kan være tatt ut. Når det gjelder prisutvikling er jo dette umulig å spå. Samtidig vil jo dette være vesentlig for totalregnskapet. Jeg har selv trodd at "nå kan det jo prisnivået umulig stige videre" siste 15 år... Med min horisont på 20 år, tenker jeg at prisen uansett vil øke.

1) bestem deg for om det primære er investering av kapital for mest mulig avkastning og/eller mulig bosted for fremtidig studerende barn.

Det er både og. Ca 10 år til eldstemann blir student, men ikke usannsynlig at en av barna etterhvert vil ha behov for bolig i Oslo.

2) selv om du setter ut administrasjon til andre, ikke undervurder tid/energi som potensielt kan gå med som eier om du er uheldig med et eller flere leieforhold.

Leier allerede ut leilighet her I byen og kjenner til hvor mye arbeid dette kan være. Samtidig vet jeg også at lange perioder kan være svært enkle.

3) litt avhengig av hvor mye kapital du har å investere, vurder stabil og forutsigbar (rimelig) langtidsleie mot korttidsleie, men da må sistnevnte ha attraktiv beliggenhet nok til å konkurrere mot minst tre-stjerners hotell.

Jeg ønsker i så fall å leie ut litt rimeligere for å ha stabilt langtidsleie, men jeg er nok ikke alene om det.

Nå har jeg ikke engang sjekket ut aktuelle objekter, men opprinnelig hadde jeg tenkt å kjøpe fritidsbolig. Jeg ser imidlertid at jeg ikke finner helt perfekte alternativer og tenker at jeg derfor kan legge vekk disse planene. Jeg har derfor tenkt at alternativet investering i leilighet som også kan brukes av barn er et gunstig alternativ til dette.

 

[Balle Clorin]

Skulle ønske jeg hadde gjort det for 10 år siden...men da gikk pengene til egen leilighet,,men i ettertid ser jeg at det kunne gått, isteden for å låne 2.5 mill da og 2.5 mill nå + å bruke 2.5 mill av kontantbeholdningen nå, så kunne jeg lånt 5 mill for 10 år siden og sittet på 2 leiligheter. Og hatt en «gevinst» på 2.5 mill..

 

[MML]

Det er lett å være etterpåklok når det gjelder slike investeringer. Som nevnt er det ikke gitt at avkastningen er speiselt stor på eiendom. Dersom du hadde lånt de samme 5 millionene for 10 år siden og satt i et indeksfond med 10% årlig avkastning, hadde disse 5 000 000 vokst til 12 968 000 nå. Nå er det vel slik at det er svært skjelden at privatpersoner tar opp lån for å spare i aksjer. Det er nok dette som gjør at mange mener at eiendom har så høy avkastning siden mange girer investeringen gjerne 100% uten at man tar høyde for dette i regnestykket.

Fordelen med eiendom er at man tidligere har hatt god avkastning, formueskatten reduseres og det kan være praktisk å ha et sted man kan bo. Ulempen er selvfølgelig mer styr rundt håndteringen. Jeg synes allikevel det er noe mer spennende enn å sette pengene inn i et fond.

 

[weld77]

Formueskatten reduseres strengt tatt mer ved aksjefond. Sekundæreiendom verdsettes med 90% av formueverdien, aksjer med 70%. I tillegg, og dette er SVÆRT viktig over tid - direkteavkastningen fra aksjefond (altså utbytte) er det utsatt skatt på. Du får følgelig rentesrente på hele den løpende avkastningen og må først skatte når du tar ut pengene. Med den nye ordningen med aksjesparekonto kan du utsette skatten i årevis selv når man begynner å realisere gevinster.

 

[Balle Clorin]

Nå må jeg bare nedbetale 2.5 mill så mye som mulig på 8år for å være gjeldfri som pensjonist ...
Klarte å nedbetale 2mill på 7 år sist men jukset godt med bidrag fra arv .

 

[weld77]

Nå må jeg bare nedbetale 2.5 mill så mye som mulig på 8år for å være gjeldfri som pensjonist ...
Klarte å nedbetale 2mill på 7 år sist men jukset godt med bidrag fra arv .

Utover eventuell godfølelse av å være gjeldsfri vet jeg ikke om jeg synest det er spesielt smart. Om du har en boliglånsrente på 2.5%, eller 1.95% etter skatt så er ikke avkastningen på det allverden. Dessuten spises selve lånet sakte men sikkert opp av inflasjonen. Skal ha et rimelig grimt syn på de neste årene om man synest aksellerert nedbetaling av boliglån er en lukrativ plassering.