Legge inn bud med frist før første visning?

[Wergeland]

De siste to boligene vi har vurdert har blitt solgt lenge før 1. annonserte visning. Nå vurderer vi et slikt "ulovlig" bud selv.

Noen som har gjort dette og har tips om fremgangsmåte? Eller har mottatt et slikt bud?

 

[vredensgnag]

De siste to boligene vi har vurdert har blitt solgt lenge før 1. annonserte visning. Nå vurderer vi et slikt "ulovlig" bud selv.

Noen som har gjort dette og har tips om fremgangsmåte? Eller har mottatt et slikt bud?

Det er vel ikke ulovlig om man tar direkte kontakt med selger, utenom megler?

 

[nb]

Det er da langt fra ulovlig, det må stå til 24 timer etter siste annonserte visning, men her syndes det selvsagt mye siden sanksjonsviljen ser ut til å være ikke-eksisterende. Usikker på om reglene er annerledes om det legges inn bud før annonsert visning i det hele har funnet sted, men det fremstår uansett som en noget sovende regel.

Om det i praksis har så mye å si hva dere gjør er kanskje litt hipp som happ og avhenger av hvor mange andre som er interesserte. Hva alternativprisen ville ha blitt om dere får tilslaget vil du aldri finne ut, den kan ha blitt høyere, den kan ha blitt lavere. I motsetning til hva man kan få inntrykk av når man leser avisene er ikke normalen at boliger selges skyhøyt over prisantyding (noe som vises greit i at boligprisveksten ikke er astronomisk hver eneste måned).

Men det er ganske ville tilstander på enkelte ting, ja. Et vennepar av meg solgte nylig en leilighet på Torshov - helt normal 2-roms på noen og førti kvadrat i 1. etasje , der var det 150 på visning, 65 som skrev seg på liste og 15 som la inn bud.

 

[Wergeland]

De siste to boligene vi har vurdert har blitt solgt lenge før 1. annonserte visning. Nå vurderer vi et slikt "ulovlig" bud selv.

Noen som har gjort dette og har tips om fremgangsmåte? Eller har mottatt et slikt bud?

Det er vel ikke ulovlig om man tar direkte kontakt med selger, utenom megler?

Nei, det er det ikke. Loven sier vel at megler ikke kan ta i mot bud med frist før kl.12 dagen etter 1. visning. Men hva gjør selger mtp. å sikre seg at kjøper har finansieringen i orden? Er det selger som tar imot budet og så formmidler det til megler som sjekker finansieringen?

Sist gang så var det megleren som ringte meg (etter at jeg hadde meldt interesse for boligen) og fortalte at en annen person hadde lagt inn et bud med en kort frist. Så megler er definitivt klar over disse budene.

 

[vredensgnag]

Det ble forklart slik til meg, av min megler.

Man kan motta direkte bud fra en aktuell kjøper, før visning. Om man vil, kan man velge å akseptere dette budet og avlyse visning. Salget kan så gå via megleren.
http://www.regjeringen.no/nb/dep/fi...om-eiendomsmeglingsforskrift-2.html?id=444484

Spørsmål 8

”Det kan tenkes, og det forekommer også i dag, at budgiver retter sitt bud direkte til selger. 24-timersfristen omfatter kun bud som kommer til megler. Hvis selger mottar bud direkte, kan megler på forespørsel gi råd om hvordan selger bør håndtere disse?”
Svar:
Bestemmelsen i § 8-6 forbyr megler å formidle bud med for kort akseptfrist. Bestemmelsen fritar imidlertid ikke megler fra vedkommendes øvrige plikter etter loven, herunder plikten til å gi selger råd om innkomne bud. Departementet finner imidlertid grunn til å presisere at megler ikke kan bistå selger i å gjennomføre en budrunde på bakgrunn av et bud med for kort budfrist.
Spørsmål 9

”Det forutsettes at megler er uten ansvar overfor selger for "gode" bud han på grunnlag av forskriften § 8-6 ikke kan formilde. Kan megler og oppdragsgiver avtale at det i salgsoppgaven skal opplyses at bud kan gis direkte til selger uten at megler derved handler i strid med § 8-6?”
Svar:
Etter departementets vurdering vil en slik praksis etter omstendighetene være i strid med bestemmelsen i § 8-6 første og annet ledd og kravet til god meglerskikk.

 

[Wergeland]

Takk Vreden.

Da virker det ikke så problematisk.

 

[Griffenfeldt]

Hva ønsker du å oppnå med gjøre det på den måten du skisserer? Jeg regner med at du som kjøper har 2 mål, få eiendommen og få den billigst mulig. Selgeren ønsker 2 ting primært, få solgt og få mest mulig. Kjøperen i dagens boligmarked får begge ønskene oppfylt uansett.
Jeg kjenner 1 som har gjort det på måten du skisserer, men han tilbydde en pen sum med penger under bordet.
Megleren tar vel samme summen for oppdraget uansett om eiendommen blir solgt før eller etter visning?

 

[vredensgnag]

En del objekter kommer man ikke en gang i nærheten av å kunne by på etter sedvanlig måte, fordi andre har lagt inn bud direkte. Og det er dette trådstarter ønsker å unngå, etter å ha opplevd at det har skjedd to ganger. Så er man i det minste med.

 

[nb]

Megleren tar vel samme summen for oppdraget uansett om eiendommen blir solgt før eller etter visning?

Ja. Det er en vanlig misoppfatning at meglere har incentiver til å få solgt til høyest mulig pris. De har incentiver til å få solgt raskest mulig. Om man har en provisjon på 1.5% f.eks å utgjør hver 100.000 høyere pris for boligen en økning i provisjonen på 1500 kroner. Av dette sitter megleren selv igjen med peanøtter etter at arbeidsgiver og skattefuten har tatt sitt.

 

[Wergeland]

En del objekter kommer man ikke en gang i nærheten av å kunne by på etter sedvanlig måte, fordi andre har lagt inn bud direkte. Og det er dette trådstarter ønsker å unngå, etter å ha opplevd at det har skjedd to ganger. Så er man i det minste med.

Nettopp. Nytter ikke å vente og gå på første annonserte visning. Da er boligen solgt for mange dager siden.

 

[ronnytt]

Megleren tar vel samme summen for oppdraget uansett om eiendommen blir solgt før eller etter visning?

Ja. Det er en vanlig misoppfatning at meglere har incentiver til å få solgt til høyest mulig pris. De har incentiver til å få solgt raskest mulig. Om man har en provisjon på 1.5% f.eks å utgjør hver 100.000 høyere pris for boligen en økning i provisjonen på 1500 kroner. Av dette sitter megleren selv igjen med peanøtter etter at arbeidsgiver og skattefuten har tatt sitt.

Er det på grunn av dette, at takstmannsforbundet fraråder totalpakker der megler, takstmann og eierskifteforsikring inngår? Det kan jo da være i meglers interesse og makt at takst ikke blir spesielt høy for at boligen skal kunne omsettes raskt og eier slå seg til ro med at boligen vel ikke er mer verdt og dermed godta lave/moderate bud. Mulig jeg har uttrykt meg klønete her.

 

[nb]

Er det på grunn av dette, at takstmannsforbundet fraråder totalpakker der megler, takstmann og eierskifteforsikring inngår? Det kan jo da være i meglers interesse og makt at takst ikke blir spesielt høy for at boligen skal kunne omsettes raskt og eier slå seg til ro med at boligen vel ikke er mer verdt og dermed godta lave/moderate bud. Mulig jeg har uttrykt meg klønete her.

Jeg er rimelig sikker på at mye av fortjenesten ligger i de "faste gebyrene" for prospekt, fotograf osv osv. Som nevnt utgjør ikke noen hundre tusener fra eller til særlig mye for den megleren som står for salget personlig. Særlig ikke om det medfører mye merarbeide. Klart at provisjonen utgjør svært mye av totalinntekten, men den svinger ikke veldig mye om prisen blir litt høyere eller litt lavere enn hva boligen er lagt ut for.

Jeg vil tro at et salg som skjer før første visning er det perfekte for megler.

 

[tkr]

På den annen hånd, har man lagt inn et slikt bud, har selgeren et "gulv" å forholde seg til......Hvis man har strukket seg så langt man kan med et forhåndsbud, har man ikke mer å gå på i en evt. budrunde.

mvh

 

[Griffenfeldt]

En del objekter kommer man ikke en gang i nærheten av å kunne by på etter sedvanlig måte, fordi andre har lagt inn bud direkte. Og det er dette trådstarter ønsker å unngå, etter å ha opplevd at det har skjedd to ganger. Så er man i det minste med.

Er man såpass pengesterk at man kan tilby en pris selgeren ikke kan si nei til, er det jo bare å stupe i det.

 

[Ulf-B]

Da vi solgte huset vårt tidligere i år, forklarte megleren at vi som selgere hadde full adgang til å motta bud såvel før visning, under visningen og når som helst etter visningen - og hvis vi aksepterte ett av disse budene, var det ensbetydende med at avtale om salg var inngått med den som hadde gitt det budet vi eventuelt aksepterte.

Jeg fikk klar beskjed av min megler om at jeg for enhver pris måtte unngå å akseptere slike direkte bud eller forhandle med budgiver uten å ha snakket med megler. "Får du inn et slikt direkte bud, RING MEG!" var den klare beskjeden. Nå var vi kan hende i en litt spesiell sitasjon, min kone og jeg - i og med at hadde avtalt med megleren vår at vi skulle gjennomføre visningene uten at han var tilstede - og sånn sett var det behov for å bli coachet til å håndtere slike situasjoner.

Det er bare for bud avgitt til megler at de aktuelle tidsfristene gjelder.

Sånn sett kan en kjøper benytte seg av denne muligheten hvis han anser det hensiktsmessig. Ikke ulovlig - men det er jo ikke sikkert at det virker. Kan hende får selger bare blod på tann og øyner muligheten for en enda høyere pris. Man signaliserer jo at man er ivrig etter å få kjøpt, og i de fleste slike forhandlingssituasjoner har alle - også den som avgir et slikt direkte bud - litt å gå på. Et tveegget sverd i et usikkert spill. Ikke alltid lett å vite hvem som sitter med de beste kortene.