Juss og økonomi Låneopptak i sameie

[totte]

Jeg sitter i styret i et boligsameie der vi nå skal rehabilitere fasadene. Dette må finanseieres av låneopptak. Slik jeg forstår vil det her ikke være krav til egenkapital i sameiet, men sameierne vil være ansvarlige for sine ideelle andeler av lånet, så om sameiet misligholder lånet må banken kreve inn penger fra hver sameier. Vi har gjennom de siste ca 10 årene hatt flere store rehabiliteringsprosjekter (tak, takterrasser, kjeller, brannsikring) som ble finansiert med (nå delvis tilbakebetalte) låneopptak, så sameiets track record som betaler er god.

Noen rettelser/innspill/betraktninger/tips?

 

[weld77]

https://advokat.no/sameie/

 

[weld77]

https://advokat.no/sameie/

Dersom noen i sameiet/styret skulle komme med den fikse idé at hver enkelt sameier casher ut (evt tar opp lån selv om nødvendig) for å dekke sin andel så må du protestere. Vilt.

 

[BT]

Det hadde sikkert blitt stilig i så fall, når alle som fikk avslag på lånesøknaden har gammel fasade...

 

[weld77]

Det prinsipielle problemet med slikt i sameier er at det typisk gjøres tiltak som har svært lang levetid, men som gjerne endes opp med å i sin helhet betales av de som tilfeldigvis bor der på et gitt tidspunkt. Dette er enklere i borettslag stort sett.

 

[Fenalaar]

Det er litt forskjeller på hvordan dette fungerer. En del banker er svært restriktive til hvordan sameier kan oppta lån, så det må dere sjekke hva deres bankforbindelse godtar og stiller som betingelser. Vær forsiktige med lån der en kollektivt hefter for lånet, slik som det typisk ble gjort i borettslagene som var tuftet på lavinnskudd. Etter hvert som folk ikke klarte med gjelden og måtte kaste kortene, ble byrden tyngre og tyngre for de gjenværende.

Borettslag er ikke bare helt enkelt, når du har mange eldre som har bodd i årevis og insisterer på lave husleier, slik at borettslaget ikke har en skitt på konto når vedlikeholdsbehovet kommer etter 20-30 år. Da selger gamlingen seg ut og får verdiøkningen, mens de unge som flytter inn sliter både med høyt lån og høy fellesgjeld.

Johan-Kr

 

[totte]

https://advokat.no/sameie/

Dersom noen i sameiet/styret skulle komme med den fikse idé at hver enkelt sameier casher ut (evt tar opp lån selv om nødvendig) for å dekke sin andel så må du protestere. Vilt.

Fordi?
Hvorfor er det verre om jeg bruker 20'000 som jeg ellers ville fått 1.75% rente på enn om jeg hefter for 20'000 I lån til >>1.75% rente? Jeg forutsetter at alle, som du skriver, gjør det same. Det siste har noe å si, siden man I et sameie fortsatt hefter for ideell andel av fellesgjeld selv om man har betalt ut sin andel. I dette tilfelle blir det ikke snakk om at styret ikke vil kunne betale forpliktelsene.

 

[totte]

Vær forsiktige med lån der en kollektivt hefter for lånet, slik som det typisk ble gjort i borettslagene som var tuftet på lavinnskudd. Etter hvert som folk ikke klarte med gjelden og måtte kaste kortene, ble byrden tyngre og tyngre for de gjenværende.

Borettslag er ikke bare helt enkelt, når du har mange eldre som har bodd i årevis og insisterer på lave husleier, slik at borettslaget ikke har en skitt på konto når vedlikeholdsbehovet kommer etter 20-30 år. Da selger gamlingen seg ut og får verdiøkningen, mens de unge som flytter inn sliter både med høyt lån og høy fellesgjeld.

Johan-Kr

Her er det som nevnt snakk om et sameie.

Slik jeg har forstått det hefter sameierne for ideelle andeler av fellesgjeld. Sameierne er ikke kollektivt ansvarlige for hele gjelden.

Fellesgjeldsgraden sammenlignet med verdiene av seksjonene i gården vil være liten. Fasadelånet vil være på ca 1% av dette.

 

[weld77]

https://advokat.no/sameie/

Dersom noen i sameiet/styret skulle komme med den fikse idé at hver enkelt sameier casher ut (evt tar opp lån selv om nødvendig) for å dekke sin andel så må du protestere. Vilt.

Fordi?
Hvorfor er det verre om jeg bruker 20'000 som jeg ellers ville fått 1.75% rente på enn om jeg hefter for 20'000 I lån til >>1.75% rente? Jeg forutsetter at alle, som du skriver, gjør det same. Det siste har noe å si, siden man I et sameie fortsatt hefter for ideell andel av fellesgjeld selv om man har betalt ut sin andel. I dette tilfelle blir det ikke snakk om at styret ikke vil kunne betale forpliktelsene.

Fordi du da som en - sannsynligvis midlertidig - beboer i sameiet betaler den fulle kostnaden for noe som har en levetid som er mye lengre enn ditt boforhold. Ved låneopptak så sørger man i praksis for at de som til enhver tid bor der og nyter godt av tiltaket betaler for det. I et perfekt marked ville gårdens tekniske stand reflekteres i boenhetenes markedsverdi, men slik er det jo ikke i praksis.

Tenk deg at dere hadde en rekke store oppgaver som skulle tas i løpet av det neste året, men du skulle flytte ut om to år. Hvor sugen ville du da være på å cashe ut kanskje hundretusenvis av kroner (avhengig av hva som skal gjøres og antall enheter å fordele kostnadene på), mens de som kjøper leiligheten din ikke må betale noe for det men nyter godt av det i form av å slippe vedlikeholdsutgiftene de neste tiårene?

 

[totte]

https://advokat.no/sameie/

Dersom noen i sameiet/styret skulle komme med den fikse idé at hver enkelt sameier casher ut (evt tar opp lån selv om nødvendig) for å dekke sin andel så må du protestere. Vilt.

Fordi?
Hvorfor er det verre om jeg bruker 20'000 som jeg ellers ville fått 1.75% rente på enn om jeg hefter for 20'000 I lån til >>1.75% rente? Jeg forutsetter at alle, som du skriver, gjør det same. Det siste har noe å si, siden man I et sameie fortsatt hefter for ideell andel av fellesgjeld selv om man har betalt ut sin andel. I dette tilfelle blir det ikke snakk om at styret ikke vil kunne betale forpliktelsene.

Fordi du da som en - sannsynligvis midlertidig - beboer i sameiet betaler den fulle kostnaden for noe som har en levetid som er mye lengre enn ditt boforhold. Ved låneopptak så sørger man i praksis for at de som til enhver tid bor der og nyter godt av tiltaket betaler for det. I et perfekt marked ville gårdens tekniske stand reflekteres i boenhetenes markedsverdi, men slik er det jo ikke i praksis.

Tenk deg at dere hadde en rekke store oppgaver som skulle tas i løpet av det neste året, men du skulle flytte ut om to år. Hvor sugen ville du da være på å cashe ut kanskje hundretusenvis av kroner (avhengig av hva som skal gjøres og antall enheter å fordele kostnadene på), mens de som kjøper leiligheten din ikke må betale noe for det men nyter godt av det i form av å slippe vedlikeholdsutgiftene de neste tiårene?

Joda, men for egen del trekker jeg andel fellesgjeld fra bruttoverdi, så om alle var som meg* hadde det vært greit.

*allikevel kanskje ikke noe man ønsker seg...

 

[weld77]

Joda, men for egen del trekker jeg andel fellesgjeld fra bruttoverdi, så om alle var som meg* hadde det vært greit.

Det er jo greit så lenge det er tatt opp et lån, men ikke om hver enkelt har cashet ut hva det koster. Da er det jo ingen fellesgjeld å trekke fra.

 

[totte]

Om man ser bort fra likviditetsbiten så burde det gå mye ut på ett. Hefte for eller betale sin andel må man okke som.

 

[xerxes]

Det prinsipielle problemet med slikt i sameier er at det typisk gjøres tiltak som har svært lang levetid, men som gjerne endes opp med å i sin helhet betales av de som tilfeldigvis bor der på et gitt tidspunkt. Dette er enklere i borettslag stort sett.

Akkurat som med alle andre hus - eller andre verdiobjekter for den saks skyld. Du tar vare på eiendom og investering for at den skal fortsette å ha en verdi i framtida også. Dette får du betalt for når du selger.

 

[weld77]

Betalt for generelt felles vedlikehold på en bygård i Oslo? Glem det. Fargen på veggen i stuen er viktigere enn tilstand på tak, røropplegget, fukt i kjeller osvosvosv i det markedet.