Diverse Gevinstbeskatning sekundærleilighet, noen som kjenner regler?

[Hornlyd]

Kjøpte en leilighet i 2017 og skal selge den nå.

Junior har bodd der hele tiden og har betalt oss kun for fellesutgifter/vann/renovasjon. Altså ikke husleie til markedspris.

Spurte skatteetaten og så lenge det er innad i familien i rett linje opp/ned/til siden så gjelder "nærstående regelen" om at leie/å dekke selvkost ikke skal skatteinnberettes hverken for oss eller for junior (som en fordel). Vi har betalt avdrag og renter.

Vi pusset opp for ca 200K og jeg har kvitteringer på alt. Gjorde også en stor egeninnsats med montering av kjøkken, innredning og garderobe.

Har forstått det sånn at hvis vi hadde leid ut på det åpne markedet så kunne utgifter trekkes fra?

Sitter mulighens med en svarteper her da jeg selvfølgelig får mer for leiligheten men gevinstbeskatning reelt sett på de 200K vi brukte til å oppgradere siden junior har bodd der og ikke jeg og fruen?




Noen som kjenner til dette?

 

[OMF]

Så lenge du ikke har bodd der, skal du åpenbart betale skatt av eventuell fortjeneste.

Når ble oppussingen gjort?

 

[weld77]

Gevinst av salget skattes som kapitalinntekt, satsen for det er vel 22%. Evt tap er fradragsberettiget.

Du skattes på forskjellen mellom "inngangsverdi" og "utgangsverdi" der sistnenvte er ditt totale oppgjør fra salget, altså vil du få fradrag ved kostnadene til salget (meglerkostnader osv).

For din del er det inngangsverdien som er mest interessant:
Slik beregner du gevinst/tap - salg av annen bolig - Skatteetaten

Inngangsverdien utgjør opprinnelig kostpris/kjøpesum og andre kostnader knyttet til kjøpet eller overtakelsen av eiendommen. Andre kostnader kan for eksempel være dokumentavgift, tinglysingsgebyr og utgifter til eiendomsmegler mv. I tillegg skal påkostninger foretatt i eierperioden legges til inngangsverdien. Som påkostning regnes arbeid som setter eiendommen i en annen eller bedre stand enn den tidligere har vært i.

Verdi av eget arbeid knyttet til nyoppføring eller påkostning kan også tillegges inngangsverdien. Verdien av eget arbeid verdsettes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre. Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn det en håndverker ville ha oppnådd, f.eks. til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider. (Merk at verdien av eget arbeid skal inntektsføres det året arbeidet blir utført. Unntak gjelder riktignok for arbeid i fritiden på egen bolig eller hytte).

 

[Hornlyd]

Kjøpt april 2017 for 1.870 pluss dok avgift = 1.923
Rehabilitert sommeren 2017 for tja, 180K med kvitteringer (el, rør, kjøkken, gulv, tak, vegger, garderobe, bereder, hvitevarer, markise)
Egeninnsats kanskje 150 timer

Selges nå forhåpentligvis for 2.400
Megler og takstmann 60

Hvordan ville regnestykket blitt da?

 

[erato]

Skal junior bo der fortsatt? Selg i så fall til junior til innkjøpspris og så får han ta det videre salget etter å ha bodd der i ett (eller hva nå kravet er?) år. Hvilke avtaler du gjør med junior får jo dere finne ut av....

Vi solgte til en leilighet til dattera etter 5 år (i en leilighet hun hadde bodd i men som vi eide) til innkjøpspris (strengt tatt 200.000 mindre). Jeg tok det opp med skatteetaten og fikk bekreftet at dette var ok, da vi så på det som forskudd på arv. Hun fikk derved med seg 5 års prisvekst + 200.000, selvsagt må hun overholde reglene for å bo der selv før et videre salg for å få en skattefri gevinst. Vi så for så vidt på dette som en grei måte å få fordelt litt arv på mens ungene enda hadde god nytte av pengene, men YMMV.

Om Skatt Øst vil se på det på samme måte aner jeg ikke, men Skatt Vest bekreftet at dette var uproblematisk.

 

[weld77]

Kjøpt april 2017 for 1.870 pluss dok avgift = 1.923
Rehabilitert sommeren 2017 for tja, 180K med kvitteringer (el, rør, kjøkken, gulv, tak, vegger, garderobe, bereder, hvitevarer, markise)
Egeninnsats kanskje 150 timer

Selges nå forhåpentligvis for 2.400
Megler og takstmann 60

Hvordan ville regnestykket blitt da?

inngang 1.923.000 + 180.000 = 2.103.000
Utgang 2.400.000 - 60.000 = 2.340.000

Fortjeneste 237.000

I tillegg kommer evt egeninnsats, men det kan se ut som du da måtte ha ført den som inntekt da det ble utført for å kunne få fradrag så det spørst.

Jeg er ikke noen ekspert på dette altså, men gitt hva som står på Skatteetaten sine sider så blir det jo slik.

Som forrige taler ville jeg sett på muligheten for å selge den til Junior til en hyggelig pris for begge to. Det er ikke skatt på arv for tiden så du burde fint kunne gi noe som forskudd på arv om det er hensiktsmessig og hensyn til resten av familien tillater det. Slikt kan jo være komplisert av mange grunner.

 

[erato]

En måte å se det på er i hvert fall at det er bedre at hele gevinsten går til junior enn at du og skatteetaten deler på den. Da må han selvsagt bo der i ett år og selge den etter maksimum to (om jeg husker reglene rett).

En av grunnene til at vi gjorde som vi gjorde var at dattera vurderte å flytte og da ville vi ha overdragelsen i havn minst 12 mnd før flytting i stedet for å sitte med en utleieleilighet og potensiell skatt ved videre salg på en gevinst vi ikke strengt tatt hadde bruk for (eneste årsaken til at leiligheten ble kjøpt i sin tid var at dattera trengte et sted å bo som hun ikke kunne finansiere, så vi kjøpte en leilighet som hun leide av oss og hennes husleie dekket mine netto rentekostnader korrigert for skatt).

Men alt avhenger jo av hva som er poenget med salget selvsagt.

 

[Hornlyd]

Hvis jeg kan legge til kvitteringer og redusere gevinst til 237K med skatt på "kun" 52K så var det en gladnyhet for meg

Men er det helt sikkert at fradrag for rehabiliteringsutgifter gjelder for "internbruk" i familien?


Junior har ikke lyst til å bo der så da er det ikke aktuelt. Men jeg har tenkt tanken. Han har spart en kvart mill i leieutgifter i 4 år så han er jo en vinner uansett.

Det jeg ser i ettertid er at vi burde kjøpt leiligheten i juniors navn. Lett å være etterpåklok.

 

[erato]

Eller solgt den til ham 12 mnd før han flyttet. Men uansett: min erfaring er at Skatteetaten er veldig ryddig med å svare på denne type henvendelser, og jeg har bare gode erfaringer med det.

 

[weld77]

Men er det helt sikkert at fradrag for rehabiliteringsutgifter gjelder for "internbruk" i familien?

Det er vanskelig å se noen grunn til at det ikke skulle være slik siden selve salget utløser skatteplikt (eller fradrag ved tap). Men det er jo bare å spørre Skatteetaten om det så får du sikkert et svar, problemstillingen er helt sikkert velkjent.

 

[Hornlyd]

Det er vanskelig å se noen grunn til at det ikke skulle være slik siden selve salget utløser skatteplikt (eller fradrag ved tap). Men det er jo bare å spørre Skatteetaten om det så får du sikkert et svar, problemstillingen er helt sikkert velkjent.

Jepp

Og det ligger jo et grunnleggende prinnsipp der. Skal du skattes den ene veien får du fradrag den andre. Og vise versa, ingen skatt, ingen fradrag.

 

[weld77]

Og det ligger jo et grunnleggende prinnsipp der. Skal du skattes den ene veien får du fradrag den andre. Og vise versa, ingen skatt, ingen fradrag.

Ja, det er jo derfor man ikke får fradrag for oppussing i egen bolig (om man har bodd der mer enn 12 måneder) siden gevinsen (eller tapet) ikke utløser skatt eller fradrag.

 

[Aurora]

Oppussing kan ikke beregnes som fradrag.. rehab i form av standardheving i forhold til opprinnelig overtakelse er fradragsberettiget i salgsoverskudd..

 

[weld77]

Oppussing kan ikke beregnes som fradrag.. rehab i form av standardheving i forhold til opprinnelig overtakelse er fradragsberettiget i salgsoverskudd..

Ved utleie kan man vel føre fradrag for oppussing, i betydningen fikse bruksslitasje også så vidt jeg vet.

 

[Hornlyd]

Ved utleie kan man vel føre fradrag for oppussing, i betydningen fikse bruksslitasje også så vidt jeg vet.

Det sånn jeg har forstått det, dessverre. Internbruk i familien er ikke utleie.

Det beste er vel å ta en telefon.

Og spille en låt etterpå:

<iframe width="560" height="315" src="

" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen></iframe>

 

[weld77]

Det sånn jeg har forstått det, dessverre. Internbruk i familien er ikke utleie.

Jeg blir overrasket om de svarer noe annet enn:
- du får fradrag for eventuell standardheving utover opprinnelig og omkostninger (siden salget utløser skatteplikt)
- du får ikke fradrag for oppussing, da leieforholdet ikke har vært skattepliktig

Om alt dere har gjort teller som "standardheving" aner jeg ikke noe om.

 

[Audiodidakt]

Skattesystemet er bygget på symmetri, hvilket bl.a. innebærer at dersom en har fradragsrett på kostnader i ett gitt tilfelle, så har en samtidig skatteplikt på inntektene knyttet til forholdet. I og med at du ikke har skattepliktig inntekt på leiligheten så får du heller ikke fradrag for oppgraderingskostnader.

(Dersom det var skattepliktig inntekt på leiligheten - du angir markedsleien for perioden til å være 250K - så er denne fortsatt 50K over oppgraderingskostnadene, hvilket ville medført skatt av nettoinntekt på 50K)

Beste løsning ville enten være å ha latt junior eie eiendommen og selge den skattefritt iht reglene for skattefritt salg av bolig, eller dersom du er av den modige sorten: investere i leiligheten som en fritidseiendom for deg selv, og selge den skattefritt iht reglene som gjelder for skattefrie salg av fritidseiendom. Det er der lenger krav for eiertid mv, og du har en liten oppforbakke med å vinne frem med at byleilighet er hytte. Men noen har lykkes med det før: Dn-artikkel: Dommen har en ganske fornøyelig begrunnelsen om "dersom det ser ut som en and, snakker som en and og går som en and... ja så er det en and".

 

[Hornlyd]

Høres logisk ut

 

[weld77]

Hvorfor skal han ikke få fradrag for oppgradering? Han må jo skatte av salget. Om den har vært utleie eller stått tom er i så måte ikke vesentlig.

 

[Audiodidakt]

Det er rett: oppgraderingskost som kan dokumenteres øker inngangsverdien, som i så fall reduserer gevinst det skal skattes av.

 

[Hornlyd]

Det er sånn ja:

Skjema for salg av bolig, fritidsbolig eller tomt

www.skatteetaten.no

Det jeg da må ha klarhet i er oppgradering vs.vedlikehold. Det var et dødsbo. Kjøkken fra 1974. Et vrak av et oppussingsobjekt.

 

[Audiodidakt]

Det står mer om grensedragningen her: Skatteetaten. Artikkelen er skrevet for det omvendte tilfeller hvor en har fradragsrett for kostnader fordi en driver skattepliktig utleie. Da får en fradrag for vedlikehold men ikke påkostninger. I ditt tilfelle kan du få fradrag for påkostninger men ikke vedlikehold. Grensen mellom påkostning og vedlikehold skal være den samme i begge tilfeller.

 

[Førsten]

Et av eksemplene Futen bruker, er at du for eksempel får fradrag for å skifte ut varmvannsbereder med en like stor (vedlikehold) , men IKKE for å sette inn en større (oppgradering) i en utleiebolig. Så ikke ut som de skiller mellom hva som er vanlig og ble oppfattet som standard på byggetidspunktet og hva som oppfattes som standard i dag, eksempelvis vinduer med bedre isolasjonsfaktor. Man kan altså komme i den situasjon at man kjøper «vanlige» vinduer i dag som, ihvertfall pr fradragsmessig definisjon, ikke gir rett til fradrag som vedlikehold, men dermed blir regnet som oppgradering.
Om noen henger seg opp i et slikt tilfelle er vel forsåvidt tvilsomt, men man kan jo ryke på en liten smell hvis man fikser opp utleieboligen. I offentlig sammenheng er forholdet omvendt.

 

[Aurora]

VInduseksemplet virker litt søkt, - vindusskifte med samme størrelse blir nå vedlikehold, okkesom.... Om man bygger om til større utsiktsvinduer spiller vel ingen rolle, - i et utleieforhold er da alt vedlikehold fradragsberettiget uansett...